Mở thêm lối cho nhà ở xã hội

Bảo đảm tính khả thi

Trước đó, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Nhà ở với 13 chương, 198 điều. Có 1 chương quy định về chính sách NƠXH và Chính phủ được giao quy định chi tiết một số nội dung như ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH (lợi nhuận định mức, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại…); đất để xây dựng NƠXH…

Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng, HoREA đề nghị bổ sung quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng "mật độ xây dựng" hoặc "hệ số sử dụng đất" lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

Quy định này kế thừa quy định tại Nghị định 100/2015. Theo HoREA, việc bổ sung để bảo đảm tính khả thi của dự án NƠXH, khuyến khích nhà đầu tư tham gia phát triển NƠXH đối với trường hợp nhà nước thực hiện đấu thầu quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NƠXH; hoặc trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án NƠXH.

"Nếu không có cơ chế, chính sách này thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Lý do là nhà ở thương mại dễ làm hơn, hiệu quả hơn trong khi dự án NƠXH bị ràng buộc với rất nhiều quy định" - HoREA nhấn mạnh.

Đề xuất có căn cứ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phân tích dự án nhà ở thương mại trung cấp và dự án NƠXH nằm cạnh nhau, có cùng diện tích khu đất là 20.000 m2 thuộc cùng quy hoạch phân khu 1/2.000 với "mật độ xây dựng" là 50%, "hệ số sử dụng đất" là 2.0, chiều cao tối đa 18 tầng. Theo tính toán, nếu căn hộ dự án thương mại có diện tích bình quân 50 m2 thì tổng số căn hộ dự án thương mại là 1.792 căn.

Trong khi đó, dự án NƠXH trong trường hợp áp dụng ưu đãi tăng tối đa 1,5 lần "hệ số sử dụng đất", nếu diện tích trung bình mỗi căn hộ 50 m2 thì dự án có 2.688 căn, tăng 896 căn (gấp 1,5 lần so với dự án nhà ở thương mại bên cạnh). Còn trường hợp áp dụng ưu đãi tối đa 1,5 lần "mật độ xây dựng" thì kết quả cho ra 3.283 căn hộ, tăng 1.491 căn, gấp 1,83 lần so với dự án thương mại.

Ngoài ra, theo Chủ tịch HoREA, Nghị quyết 98/2023 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM quy định: Tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Từ đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng nội dung trên là căn cứ bổ sung quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng "mật độ xây dựng" hoặc "hệ số sử dụng đất" lên tối đa 1,5 lần vào dự thảo nghị định.

Mở trang mới về phát triển

Tại TP HCM, theo Sở Xây dựng, giai đoạn 2016 - 2020 thành phố đã hoàn thành, đưa vào sử dụng 19 dự án NƠXH với tổng diện tích đất 24,7 ha, diện tích sàn xây dựng 1,23 triệu m2, quy mô 14.954 căn hộ. Theo chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021 - 2030 và đề án của Chính phủ về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, giai đoạn 2021 - 2030, TP HCM dự kiến phát triển khoảng 69.700 - 93.000 căn NƠXH, trong đó giai đoạn 2021 - 2025 dự kiến phát triển khoảng 26.200 - 35.000 căn.

Tuy vậy, kết quả phát triển NƠXH chưa như mong đợi. Theo đó, từ năm 2021 đến quý I/2024, thành phố đưa vào sử dụng 3 dự án với tổng diện tích đất gần 20.000 m2, diện tích sàn xây dựng gần 74.000 m2, quy mô 865 căn hộ…

Theo kế hoạch của UBND TP HCM và Sở Xây dựng về triển khai thực hiện chương trình, công trình thi đua tiêu biểu chào mừng 50 năm ngày giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước, thành phố sẽ tập trung thủ tục pháp lý 37 dự án NƠXH (trong đó có dự án đang thi công) với quy mô 35.000 căn, bảo đảm các điều kiện để triển khai xây dựng.

Sở Xây dựng TP HCM nhận định các dự án NƠXH trên địa bàn thành phố khó khăn, vướng mắc liên quan 5 nhóm vấn đề lớn - gồm công tác chấp thuận chủ trương đầu tư, công tác quy hoạch, các dự án đầu tư công, công tác đấu thầu, tài chính.

Nhiều chuyên gia cho rằng Nghị định về phát triển và quản lý NƠXH, trong đó có cân nhắc những đề xuất của HoREA, khi hình thành sẽ gỡ nhiều vướng mắc hiện nay và mở thêm lối đi để NƠXH phát triển như kỳ vọng.