VARS IRE đề xuất giới hạn mức phạt cọc khi mua bán bất động sản

Theo VARS IRE, dự thảo đã có nhiều điểm đổi mới quan trọng, thể hiện định hướng tiếp tục hoàn thiện thể chế theo hướng công khai, minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững.

Đơn vị này đánh giá nhiều quy định sửa đổi đã góp phần tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước, nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường, thúc đẩy chuẩn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản và tạo nền tảng xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, cạnh tranh.

Đặc biệt, VARS IRE đánh giá cao các quy định về hoàn thiện điều kiện kinh doanh bất động sản; tăng cường minh bạch thông tin dự án; chuẩn hóa hoạt động của sàn giao dịch, đội ngũ môi giới; thúc đẩy chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường.

Tuy nhiên, theo VARS IRE, một số quy định vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu, điều chỉnh nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, phù hợp với thực tiễn và nâng cao tính khả thi khi triển khai.

Đối với quy định về thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Điều 13 dự thảo, VARS IRE cho rằng cần bổ sung quy định cụ thể hơn về trách nhiệm của các bên.

Theo dự thảo, sau khi bàn giao nhà ở hoặc sau khi bên thuê mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều chủ đầu tư chậm hoàn thiện và nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, khiến nhiều khách hàng đã nhận bàn giao nhà trong thời gian dài nhưng chưa được cấp sổ.

VARS IRE cho rằng việc chậm cấp Giấy chứng nhận ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, nhất là khi có nhu cầu thế chấp tài sản để vay vốn hoặc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.

Do đó, VARS IRE đề xuất dự thảo cần quy định rõ thời hạn thực hiện thủ tục; quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người mua và cơ quan nhà nước; đồng thời bổ sung chế tài xử lý vi phạm, trách nhiệm bồi thường thiệt hại cũng như các trường hợp được miễn trừ trách nhiệm.

Kiến nghị cho phép chủ đầu tư được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc

Một nội dung khác được VARS IRE đề xuất sửa đổi là quy định không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo VARS IRE, quy định này chưa thực sự phù hợp với thực tiễn hoạt động của nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư có hệ thống công ty con, công ty thành viên hoặc đơn vị trực thuộc được phân công thực hiện các công việc liên quan đến phát triển, kinh doanh và quản lý dự án tại nhiều địa phương khác nhau.

Trong quá trình triển khai dự án, các đơn vị này thường tham gia tiếp xúc khách hàng, tư vấn, hỗ trợ giao dịch và hoàn thiện các thủ tục kinh doanh theo phân công của chủ đầu tư.

Từ thực tế trên, VARS IRE đề xuất cho phép chủ đầu tư được ủy quyền ký hợp đồng nhưng giới hạn đối tượng nhận ủy quyền. Cụ thể, chỉ nên áp dụng đối với người quản lý, người lao động của chủ đầu tư; công ty mẹ, công ty con hoặc doanh nghiệp có quan hệ liên kết; doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Đồng thời, việc ủy quyền phải được lập thành văn bản và công khai theo quy định pháp luật. Chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm toàn diện đối với các hợp đồng đã ký. Bên nhận ủy quyền cũng không được nhận và quản lý tiền đặt cọc hoặc tiền mua bán trong tài khoản của mình, trừ khi có thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên.

Đề xuất bổ sung quy định về mức phạt cọc

Liên quan đến quy định về tiền đặt cọc tại Điều 18 dự thảo, VARS IRE cho biết dự thảo hiện quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, dự thảo chưa quy định cụ thể về mức phạt cọc trong trường hợp một trong các bên từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo VARS IRE, trên thực tế, nhiều trường hợp khách hàng sau khi đặt cọc không tiếp tục giao kết hợp đồng do thay đổi nhu cầu hoặc gặp khó khăn về tài chính. Khi đó, việc xử lý khoản tiền đặt cọc hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên.

Đáng chú ý, một số trường hợp mức phạt cọc mà chủ đầu tư áp dụng cao hơn rất nhiều so với giá trị khoản tiền đặt cọc ban đầu, làm gia tăng rủi ro và tạo sự mất cân bằng về quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Vì vậy, VARS IRE kiến nghị bổ sung quy định giới hạn tổng mức phạt cọc hoặc tổng nghĩa vụ tài chính phát sinh do vi phạm thỏa thuận đặt cọc không vượt quá một tỷ lệ nhất định do pháp luật quy định, hoặc dẫn chiếu áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự nhằm bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.