Quỹ nhà ở Quốc gia liệu có phải là giải pháp cho 'khủng hoảng' nhà ở tại Việt Nam?

Giá nhà tại Hà Nội tăng gần gấp đôi chỉ sau 6 năm

Trong vài năm gần đây, giá nhà ở liên tục “phá đỉnh” và thiết lập mặt bằng giá mới đã trở thành chủ đề nóng từ nghị sự Quốc hội đến các diễn đàn xã hội.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tính đến cuối quý III/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM đã tăng lần lượt 96,2%, 72,6% và 56,9% so với năm 2019.

Giá bán trung bình các dự án trong tập mẫu tại ba thành phố này đã lên tới 78,9 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, 67,4 triệu đồng/m2 ở Đà Nẵng và 81,6 triệu đồng/m2 ở TP HCM.

Đến thời điểm hiện tại, giá căn hộ tại khu vực TP HCM đang tiến tới mức giá cao hơn sau thời gian dài tích lũy, còn giá căn hộ tại Đà Nẵng và Hà Nội bắt đầu có xu hướng đi ngang trên mặt bằng giá cao khi nhà đầu tư vẫn chưa chịu nhiều áp lực tài chính và kỳ vọng tăng giá vẫn được duy trì.

Trong khi đó, thu nhập bình quân người lao động chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, khiến tỷ lệ giá nhà/thu nhập vượt xa khả năng chi trả.

Một cặp vợ chồng trẻ phải mất khoảng 10 năm tích lũy mới đủ một phần vốn mua nhà, nhưng trong khoảng thời gian đó, giá nhà tăng nhanh hơn tiết kiệm, dẫn đến tình trạng “tiền tiết kiệm luôn đuổi không kịp giá nhà”.

Thực tế khiến việc lựa chọn thuê nhà trong dài hạn trở thành xu hướng ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường cho thuê nhà ở tại Việt Nam còn thiếu tính chuyên nghiệp và ổn định, việc thuê nhà chỉ có thể giúp giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn, mà chưa thể đáp ứng nhu cầu an cư bền vững của người dân.

Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), giúp tốc độ triển khai Đề án NƠXH được cải thiện nhưng kết quả chưa đạt kỳ vọng.

Bởi việc phát triển NƠXH hiện nay chủ yếu dựa vào các chính sách khuyến khích doanh nghiệp, tuy nhiên biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và cơ chế ưu đãi thiếu ổn định khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia.

Trước thực trạng này, nhiều chuyên gia đã kiến nghị cần thay đổi mô hình phát triển NƠXH theo hướng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, từ hoạch định chủ trương, bố trí quỹ đất, nguồn vốn đến tổ chức triển khai.

Quỹ nhà ở Quốc gia là cần thiết

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025, thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia, hoạt động theo hai cấp: Quỹ Trung ương được thành lập và quản lý bởi Bộ Xây dựng, trong khi Quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh lập và quản lý.

Nguồn hình thành Quỹ đa dạng, bao gồm ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho hạ tầng nhà ở xã hội, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất, cùng các nguồn đóng góp tự nguyện trong và ngoài nước cũng như các nguồn hợp pháp khác.

Đáng chú ý, mục tiêu trọng tâm của Quỹ là tạo lập và phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, đồng thời được phép mua nhà thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.

Nhận định về vấn đề này, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập NƠXH, nhất là NƠXH để cho thuê, là giải pháp an cư chiến lược, phù hợp với xu hướng quốc tế.

Trên thực tế, nhiều quốc gia đã triển khai thành công mô hình này. Đơn cử, tại Singapore, hơn 80% dân số sống trong nhà do HDB phát triển, Hàn Quốc hình thành các doanh nghiệp nhà nước chuyên phát triển NƠXH, Đức có chính sách hỗ trợ lâu dài cho nhà ở giá rẻ với cam kết cho thuê thấp hơn thị trường trong 15-25 năm.

Tại Việt Nam, phát triển thị trường nhà ở cho thuê là bước đi cần thiết. Trong bối cảnh giá NƠXH cũng tăng cao, vượt khả năng tài chính của nhiều nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình thực thi chính sách, việc tập trung vào mô hình chỉ cho thuê, không bán sẽ giúp đảm bảo nguồn cung ổn định, hạn chế đầu cơ và duy trì chi phí thuê ở mức hợp lý, bền vững.

“Nhờ đó, người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình, sẽ có cơ hội thực sự được an cư, đồng thời giảm dần áp lực về việc sở hữu nhà”, VARS IRE nhấn mạnh.

Tuy nhiên, để thuê nhà thực sự trở thành một giải pháp bền vững, VARS IRE cho rằng, cần thúc đẩy hợp tác công – tư (PPP), trong đó doanh nghiệp tham gia xây dựng dự án, Nhà nước mua lại quyền sở hữu hoặc thuê lại để vận hành.

Đồng thời, cần tiếp tục nghiên cứu, ban hành quy định về tiêu chuẩn nhà ở cho thuê, bao gồm giới hạn mức tăng giá hàng năm, áp dụng hợp đồng thuê dài hạn và minh bạch hóa điều kiện điều chỉnh và đề xuất các cơ chế, chính sách ưu đãi khuyến khích sự tham gia của xã hội trong việc đẩy mạnh xây dựng nhà ở cho thuê.

Trong dài hạn, khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê, được cải thiện, cán cân cung - cầu trên thị trường sẽ dần ổn định. Một phần nhu cầu sở hữu sẽ được thay thế bằng nhu cầu thuê, giúp giảm sức ép tăng giá và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, bền vững hơn, đồng thời mở ra cơ hội an cư thực sự cho đông đảo người dân

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam cũng phân tích: Xây dựng 1 triệu căn nhà xã hội trước năm 2030 là một đề án rất tham vọng. Tuy nhiên, nếu vẫn tiếp tục hình thức cũ, theo cách khuyến khích doanh nghiệp, ngân hàng tham gia theo hướng đóng góp sẽ khiến mục tiêu khó thực hiện được.

“Nếu chúng ta có một Quỹ thể hiện được vai trò chủ động của Nhà nước trong việc tạo ra nguồn vốn để người dân mua được nhà xã hội, hỗ trợ chủ đầu tư nguồn vốn để xây dựng thì sẽ là biện pháp kép, thúc đẩy nhanh thị trường nhà xã hội”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, tác động đầu tiên của Quỹ nhà ở quốc gia chắc chắn là giúp các chủ tư có nguồn vốn để đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án nhà xã hội với mức giá phù hợp hơn.

Tác động thứ hai là hỗ trợ cho người dân. Hiện, khách hàng đi vay mua nhà phải trả lãi với phần lớn thu nhập. Tuy nhiên, với gói vay mới của quỹ nhà ở quốc gia thì thời gian vay lâu hơn, phần chi trả thấp hơn nên việc mua nhà có thể dễ dàng hơn.