Bất động sản cuối năm 2025: Dòng vốn 'xuôi' vào Nam?

Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản liên tục ghi nhận sự “ấm” lên qua từng quý, từng tháng, thể hiện rõ qua lượng nguồn cung tăng dần cùng số lượng giao dịch ngày càng cải thiện. Động lực phục hồi này đến từ sự tăng trưởng chung của nền kinh tế, nguồn cung được khai thông và hàng loạt chính sách tháo gỡ pháp lý, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư khác biến động mạnh, bất động sản tiếp tục chứng minh vị thế là “kênh trú ẩn giá trị”, duy trì khả năng sinh lời ổn định trong trung và dài hạn.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes phân tích: Thời gian qua, Chính phủ liên tục có những hành động nhằm tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản còn vướng mắc. Điều này sẽ giúp nguồn cung bất động sản tăng, khách hàng có nhiều lựa chọn, thị trường từ đó sẽ sôi động hơn vào những tháng cuối năm.

Tuy nhiên, giai đoạn này sẽ khó xảy ra “sốt nóng”, bởi những tin tức quan trọng như sáp nhập tỉnh, thành đã rõ ràng và phản ánh vào giá trước đó. Bên cạnh đó, từ nay tới cuối năm, giá bất động sản ở Hà Nội và các tỉnh sẽ có sự điều chỉnh để phù hợp hơn do đã vượt khả năng chi trả của người mua.

Nhận định rõ về từng thị trường, ông Chung cho biết, từ giữa năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội đã thiết lập “đỉnh” giá mới, đến đầu năm 2025, mức giá tiếp tục đẩy lên cao hơn nữa.

Vì vậy, cơ hội đầu tư lợi nhuận ngắn và trung hạn bắt đầu thu hẹp. Điều này khiến các nhà đầu tư miền Bắc, đặc biệt là nhóm có kinh nghiệm và vốn lớn, bắt đầu tìm kiếm thị trường mới có biên độ tăng giá tốt hơn.

Theo ông Chung, “khẩu vị” của các nhà đầu tư miền Bắc thường hướng đến các đô thị lớn, vì có thanh khoản cao. Trong đó trọng tâm là: Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM.

Ông tiết lộ, sau khi bất động sản Hà Nội lập “đỉnh”, các nhà đầu tư có xu hướng di cư vào Đà Nẵng. Điều này đã giúp “phá băng”, giúp thị trường phục hồi từ giữa năm 2024. Nhờ đó, giá bất động sản tại Đà Nẵng tăng mạnh ở các phân khúc đất nền, nhà phố và bất động sản ven biển.

“Giai đoạn cuối 2024, đầu 2025, Đà Nẵng tăng giá mạnh, mức tăng phổ biến 50 – 70% ở nhiều khu vực”, ông Chung nói.

Đến đầu năm 2025, khi bất động sản Đà Nẵng đã lập “đỉnh” mới, dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển vào TP HCM. Ông Chung cho hay, năm 2022, do pháp lý siết chặt, nguồn cung hạn chế đã khiến thị trường bất động sản TP HCM bị “nén” lại.

Đến thời điểm hiện tại, khi pháp lý được cải thiện, nhiều chính sách “gỡ rối”, nhiều chủ đầu tư “ra hàng”, đặc biệt nhiều dự án hạ tầng quan trọng được triển khai đã giúp thị trường bất động sản TP HCM “nóng” trở lại.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 nhận định: Bất động sản tiếp tục là kênh đầu tư an toàn trong dài hạn, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng hơn so với trước đây.

Theo ông, việc xuống tiền phải dựa trên đánh giá kỹ lưỡng về pháp lý, quy hoạch, dư địa tăng giá cũng như khả năng khai thác thực tế như để ở, cho thuê hay kinh doanh. Thị trường hiện không còn phù hợp với tư duy “mua rồi để đó” là tài sản tự tăng giá như các giai đoạn trước.

Ông Quê khuyến cáo nhà đầu tư nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, chỉ nên vay ở mức thấp và đảm bảo dòng tiền có thể kiểm soát được.

Trong ngắn hạn, chứng khoán, vàng hay tài sản số có thể mang lại biên lợi nhuận tốt hơn.Tuy nhiên, xét về dài hạn và mức độ an toàn, bất động sản vẫn giữ vị thế kênh đầu tư số một.

“Ngay cả khi thành công ở các kênh khác, nhà đầu tư vẫn có xu hướng quay về tích lũy tài sản bằng bất động sản”, ông nhấn mạnh.

Nhiều nghiên cứu thị trường dự báo, cuối năm 2025 sẽ ghi nhận những chuyển biến tích cực hơn so với quý III, đặc biệt là ở lượng cung mới. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng và mức hấp thụ sẽ chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.

Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng 40–50%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 8–9%, giá bán tăng 10–15%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40–45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, mở ra kỳ vọng thị trường sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 25–35%, lãi suất thả nổi ở mức 9–11%, giá bán tăng 5–10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35–40%. Đây được xem là kịch bản khả thi nhất, phản ánh xu hướng phục hồi rõ rệt và bền vững hơn.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung chỉ tăng 5–15%, lãi suất thả nổi lên mức 10–12%, giá bán tăng nhẹ 2–5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 20–30%. Đây là kịch bản thận trọng, cho thấy thị trường có thể rơi vào chu kỳ hồi phục chậm.

Tương tự, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra ba kịch bản cho thị trường sắp tới. Kịch bản thứ nhất là thị trường ổn định, phục hồi chậm – xảy ra nếu các chính sách vẫn được duy trì theo hướng thận trọng, thị trường sẽ tăng trưởng nhẹ và bền vững trong 2–3 năm tiếp theo.

Kịch bản thứ hai là thị trường phục hồi mạnh khi tín dụng được nới lỏng và các vướng mắc pháp lý được xử lý triệt để, mở ra bước chuyển rõ rệt từ năm 2026.

Kịch bản thứ ba là thị trường tăng trưởng nóng trở lại nếu xuất hiện các cú hích lớn như gói tín dụng hay ưu đãi thuế; tuy nhiên, đi kèm đó là nguy cơ dư địa đầu cơ tăng cao nếu không được kiểm soát tốt.