Hai chỉ dấu chứng tỏ bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn

Theo ông Michael Kokalari - Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường của Công ty CP Quản lý Quỹ Vina Capital cho biết, thị trường bất động sản tại Việt Nam trải qua một năm đầy sóng gió, nhưng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua.

Lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái. Dù vậy, tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024.

“Sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư”, ông Michael Kokalari nói.

Vị chuyên gia này dẫn chứng, khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền ở dự án The Privia, Glory Heights của Vinhomes và dự án Akari của Nam Long đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Ngoài ra, giá căn hộ mới chào bán tại TPHCM và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước.

Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định.

Cuối cùng, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

Dịch chuyển dòng tiền

Theo ông Michael Kokalari , hai chỉ báo sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất nhất đã qua là khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây và một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TPHCM, Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh.

“Giá bất động sản ở trung tâm TPHCM hiện ở mức cao. Vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng, khi lãi suất huy động giảm và mua bất động sản”, ông Michael Kokalari lý giải.

Vị chuyên gia này rút ra kinh nghiệm, theo dõi hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở Việt Nam là một chỉ báo sớm hữu ích về giá cả cho các kênh đầu tư chính họ đầu tư hoặc dịch chuyển dòng tiền, gồm bất động sản, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng và vàng.

Ví dụ, năm ngoái, các cá nhân có tài sản ròng cao đã đổ tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng 6 tháng vì lãi suất tại các ngân hàng vào thời điểm đó lên đến 10%. Khi các khoản tiền gửi có thời hạn này đến hạn vào đầu năm nay, các nhà đầu tư đã đổ tiền gửi đáo hạn vào thị trường chứng khoán thay vì tái tục các khoản tiền gửi với lãi suất thấp hơn nhiều.

Sự dịch chuyển đó giải thích mức tăng 20% của VN-Index giữa cuối năm 2022 và tháng 8/2023, và mức tăng 50% khối lượng giao dịch bình quân lên mức 900 triệu USD/ngày trong thời gian đó. Sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư cá nhân có tài sản ròng cao ra khỏi tiền gửi ngân hàng và đổ vào cổ phiếu đã xảy ra khá nhanh vào đầu năm 2023 và là một chỉ báo sớm hữu ích cho hiệu suất của VN-Index trong 6 tháng tiếp theo.

Trong khi đó, sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư cá nhân có tài sản ròng cao vào bất động sản mất nhiều thời gian hơn, chủ yếu là vì việc mua tài sản vật lý không hẳn là một khoản đầu tư “nóng”.

“Chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi các dấu hiệu khác cho thấy thị trường đang phục hồi hoàn toàn, gồm cả việc các dự án lớn ở khu vực ngoại thành thu hút nhà đầu tư. Chúng tôi cũng hy vọng, cơ quan chức năng sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định cản trở hoạt động phát triển bất động sản. Điều này cũng hướng tới việc củng cố niềm tin của thị trường, sẽ giúp hỗ trợ giá cổ phiếu vào năm tới”, ông Michael Kokalari kỳ vọng.