Điều gì khiến giới chuyên gia lạc quan khó khăn của thị trường địa ốc sẽ qua nhanh, không như cuộc khủng hoảng 10 năm trước?

Nhưng trên góc độ người nghiên cứu thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, khó khăn của bất động sản sẽ qua nhanh, không kéo dài như thời điểm 2011-2013.

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022 với chủ đề "Nội lực và kỳ vọng”, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định có sự khác biệt rõ ràng giữa thị trường hiện tại và 10 năm trước.

Nếu như, 10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến chúng ta thực sự gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng sau đó lan sang bất động sản. Chúng ta thấy rõ, lạm phát thời điểm này rất cao, dao động từ 18-20%. Lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp chỉ 5,25% năm 2012, sau đó “ngoi” lên 5,5-5,6%.

Với thị trường hiện tại, khó khăn không nằm ở lĩnh vực tài chính - ngân hàng. Khó khăn còn đến từ dịch bệnh, do tác động từ bên ngoài như xung đột Nga - Ucraina, cộng thêm các yếu tố nội tại. Đó là thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng và Chính phủ chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm.

Điểm thứ hai là khác biệt liên quan đến nguồn cung. Thời điểm trước chúng ta dư cung nhưng bây giờ thị trường nhu cầu có nhưng một số phân khúc thiếu hàng.

Tiếp đến, kinh nghiệm điều hành của cả Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều, đặc biệt sau 2 năm dịch bệnh các doanh nghiệp đã tích lũy không ít kinh nghiệm để thích ứng các vấn đề bất ổn, bất định của thị trường.

Điểm khác biệt cuối cùng, nền tảng vĩ mô, hiện nay cũng tốt hơn trước rất nhiều. Nền tảng doanh nghiệp cũng tốt hơn. Nếu 10 năm trước, tình hình nội tại các doanh nghiệp rất sập xệ. Những doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán hiện nay ghi nhận lợi nhuận bình quân 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14-15%.

Ông Lực cho rằng,d dây là cơ sở để dự báo thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm. Lý do rõ ràng gồm nguyên nhân bên ngoài, nguyên nhân nội tại như vốn liếng, sự điều chỉnh thị trường, cùng tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp... Những vấn đề này đều đã được Chính phủ và doanh nghiệp nhận diện và năm 2023 sẽ có sự chấn chỉnh, khắc phục để thị trường tốt lên. Nhà đầu tư và doanh nghiệp cứ an tâm.

Khả năng phục hồi của thị trường sẽ khoảng gần 1,5 và gần 2 năm. Bây giờ thị trường sẽ phục hồi nhanh hơn, lực cầu rất lớn. Ví dụ như chỉ tháo gỡ về pháp lý, hàng nghìn dự án có thể bắt tay vào ngay. Ví dụ như ở TP.HCM hiện có gần 1.000 dự án nhà ở, Hà Nội khoảng 300-400 dự án, toàn quốc có khoảng 239 dự án condotel đang ách tắc vì vấn đề pháp lý... với tổng giá trị ước tính khoảng 700.000 tỷ đồng tương đương với 30 tỷ USD ách tắc.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn 10 năm trước, thị trường thừa cung, lực cầu giảm mạnh. Còn hiện tại, một số phân khúc đang thiếu hụt nguồn cầu nhưng sức mua vẫn lớn. Điểm khác biệt, đó là người mua đang khó tiếp cận với vốn ngân hàng nên dẫn tới sức mua giảm.

Ông Đính cho biết thêm, trước đây, các dự án không bị vướng mắc pháp lý như hiện nay; trước cung nhiều hơn cầu, nay cung ít cầu nhiều; giai đoạn trước gặp phải suy thoái kinh tế (khủng hoảng tài chính thế giới 2008), nay kinh tế ổn định; trước quy mô dự trữ ngoại hối nhỏ nay dự trữ ngoại hối khá lớn, nền tảng kinh tế vững chắc hơn; trước thị trường trầm lắng kéo dài, nay chỉ mới xuất hiện.

Đây là lý do ông Đính dự đoán thị trường sẽ phục hồi nhanh dựa trên lực cầu đang lớn.

Trên góc độ người đi sát với thị trường, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro nhấn mạnh, giai đoạn này và giai đoạn trước là hoàn toàn khác nhau.

Ông Thành phân tích rõ, thị trường hiện nay đã minh bạch hơn rất nhiều, từ thông tin cho tới các sản phẩm. Các nhà đầu tư cũng đã thông thái hơn rất nhiều.

Mặt khác, các sản phẩm bất động sản ở giai đoạn này hiện hữu hơn, thể hiện thông qua pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ. Đặc biệt, giá bất động sản tăng không phải do sốt ảo, tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn 2010. Giá bất động sản giai đoạn này tăng giá là tăng giá trị thật, do hạ tầng phát triển, và chất lượng dự án tốt.

“Dù thị trường có biến động thì những sản phẩm dự án có giá trị thực vẫn thanh khoản tốt. Không như giai đoạn 2010-2011, đa số dự án bất động sản đang còn nằm trên giấy, chưa đầy đủ pháp lý đã được tung ra thị trường giao dịch. Khi ấy, khách hàng đang mua sản phẩm hình thành trong tương lai mà chưa có giá trị hiện hữu. Nên khi Nhà nước siết tín dụng, nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh. Những sản phẩm không có giá trị hiện hữu khó thanh khoản.

Còn ở giai đoạn hiện tại, nếu có biến động thì kịch bản xấu nhất là hiện tượng cắt lỗ. Nhưng lợi thế với sản phẩm hiện hữu và pháp lý rõ ràng thì tình trạng đóng băng có thể diễn ra cục bộ ở địa phương hoặc trên 1 số phân khúc mà chắc chắn sẽ không lan rộng toàn thị trường. Yếu tố tích cực khác chính là Nhà nước đang kiểm soát rất tốt về lãi suất và lạm phát".