Cuộc thanh lọc bắt đầu trên thị trường bất động sản
Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, nhất là lãi suất vay tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp nhóm đối tượng tham gia.
Thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị đào thải khỏi thị trường
Trong nhiều năm qua, nhiều địa phương trong nước đã đẩy mạnh đầu tư phát triển các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh, nhờ đó đã tạo ra những thay đổi mang tính nền tảng đối với thị trường bất động sản.
Riêng trong năm 2025, hạ tầng giao thông ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ với hàng loạt dự án trọng điểm được triển khai và đưa vào sử dụng. Cả nước đã khởi công và khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%.
Tổng chiều dài các tuyến cao tốc, nút giao và đường dẫn hoàn thành đều vượt mục tiêu Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm giai đoạn 2021–2025.
Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn đa dạng hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. (Ảnh: VHM)
Theo nhận định của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hạ tầng giao thông không chỉ góp phần gia tăng giá trị bất động sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo điều kiện để các dự án dịch chuyển ra khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn.
Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho dự án bất động sản cũng trở thành lực đẩy quan trọng đối với nguồn cung thị trường. Khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại.
Đồng thời, nhiều dự án mới, trong đó có những dự án quy mô rất lớn lên tới hàng nghìn héc-ta, đã được phê duyệt và nhanh chóng triển khai. Đáng chú ý, không ít dự án được thúc đẩy tiến độ nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo các quy định pháp luật mới.
Cũng theo VARS, khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn đa dạng hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao, song thanh khoản không còn phân bổ đồng đều giữa các khu vực và phân khúc.
Trong bối cảnh giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, nhất là lãi suất vay tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp nhóm đối tượng tham gia.
Cụ thể, người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Đối với nhà đầu tư, cơ hội đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước không còn dễ dàng.
Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hoặc kỳ vọng ngắn hạn ngày càng tiềm ẩn rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, bao gồm việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản.
“Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị đào thải khỏi thị trường”, VARS nêu.
Cùng với việc từng bước hoàn thiện “khung pháp lý cứng”, yêu cầu xây dựng, chuẩn hóa và lan tỏa các hệ chuẩn mực, tiêu chí nghề nghiệp cũng như tiêu chuẩn phát triển dự án đang trở nên cấp thiết.
Đây không chỉ là nền tảng để định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh và hành nghề bất động sản theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp, mà còn góp phần sàng lọc thị trường, nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực của các chủ thể tham gia.
“Khi các chuẩn mực được thiết lập và tuân thủ rộng rãi, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn”, VARS đưa ra quan điểm.
Áp lực lớn từ chi phí đất đai
Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng đang chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha với nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.
Trong bối cảnh mới, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. VARS cho rằng, những dự án bảo đảm đúng tiến độ, đầy đủ pháp lý và thực hiện đúng các cam kết sẽ có ưu thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền.
“Khi nguồn cung cải thiện trên diện rộng, cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Chính sách bán hàng, mức độ minh bạch và sự chia sẻ lợi ích ngày càng trở thành yếu tố quyết định”, VARS đánh giá.
