“Soán ngôi” đất nền, chung cư trở thành phân khúc bất động sản hút khách bậc nhất Hà Nội

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản tháng 2/2024 của Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, lượng tin đăng và mức độ quan tâm toàn trang đều sụt giảm. Trong đó, lượng tin đăng bán của tất cả các loại hình đều giảm, trung bình giảm khoảng 28% so với tháng 1. Tại phân khúc nhà riêng ghi nhận mức giảm sâu nhất với 35%, chung cư 33%, nhà mặt phố 28%. Lượng tìm kiếm trong tháng này cũng giảm 12% so với tháng trước.

Khác với diễn biến hồi tháng 1, thị trường Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm nhiều đến phân khúc đất nền (tăng 6% so với tháng 12/2023), thì đến tháng 2 thị trường lại đảo chiều. Mức độ quan tâm tại các phân khúc đều giảm, tuy nhiên, chung cư chỉ giảm khoảng 8% - mức thấp nhất so với toàn thị trường. Như vậy, chỉ sau một tháng, chung cư lại trở thành loại hình chiếm ưu thế, thu hút lượng khách quan tâm.

Cũng theo khảo sát của Batdongsan.com.vn tại thị trường Hà Nội, giá chung cư cao cấp (trên 50 triệu/m2) và trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) vẫn tiếp tục tăng cao, lần lượt khoảng 4% và 3% so với tháng 1. Nếu so với cuối năm 2023, mức tăng đạt trung bình 10 - 15%. Chưa có dấu hiệu dừng lại, giá căn hộ Hà Nội tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. 

Ghi nhận tại dự án Gemek (Hoài Đức), giá bán các căn 2 ngủ 2 vệ sinh từ mức giá trung bình là 2,2 tỷ/căn thời điểm cuối năm ngoái, hiện giá chào bán đang ở mức 2,5-2,6 tỷ đồng/căn. Dự án The Golden An Khánh cũng ghi nhận mức tăng mạnh so với 3 tháng trước đó. Những căn 2 ngủ 2 vệ sinh tại dự án này cũng tăng từ mức 2,1-2,2 tỷ đồng/căn lên mức giá 2,4-2,6 tỷ đồng/căn. Dự án Golden Palace (Mễ Trì, Nam Từ Liêm) với căn 2 ngủ 2 vệ sinh cũng tăng giá từ 3,3-3,5 tỷ đồng/căn lên mức giá 3,7-3,9 tỷ đồng/căn. 

Mức tăng 200-500 triệu đồng/căn so với cuối năm 2023 cũng được ghi nhận tại các dự án Sudico Mỹ Đình, HD Mon, khu đô thị Mễ Trì Hạ, khu đô thị Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm)...

Tại quận Cầu Giấy, căn hộ có diện tích khoảng 70m2 tại Home City cũng ghi nhận mức tăng từ 3,7-3,9 tỷ đồng/căn lên mức 4,2-4,3 tỷ đồng/căn. Các dự án tái định cư thuộc Nam Trung Yên, các căn 2 ngủ 2 vệ sinh từ mức giá 2,9-3,2 tỷ đồng của cuối năm ngoái cũng tăng mạnh lên 3,4-3,7 tỷ đồng/căn. Giá căn hộ Hà Nội ở dự án D’Capitale Trần Duy Hưng với căn 2 phòng ngủ cũng tăng từ 4,6-4,8 tỷ đồng/căn lên mức 5,2-5,5 tỷ đồng/căn. Căn hộ 2 phòng ngủ dự án The Park Home giá cũng tăng từ 4,6-4,9 tỷ đồng/căn lên mức 5,2-5,5 tỷ đồng/căn.

Giá căn hộ Hà Nội cũng tăng mạnh tại quận Thanh Xuân. So với cuối năm ngoái, căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Goldseason cũng tăng từ mức 3,5-3,7 tỷ đồng/căn lên mức 3,9-4,2 tỷ đồng/căn. Giá căn hộ chung cư Hà Nội tại dự án Imperia Garden cũng tăng từ 3,8-3,9 tỷ đồng/căn lên mức 4,2-4,4 tỷ đồng/căn. Căn hộ 60B Nguyễn Huy Tưởng cũng tăng từ 3,5-3,7 tỷ đồng/căn lên 3,8-3,95 tỷ đồng/căn. Loạt căn hộ thuộc dự án Hapulico cũng tăng trung bình từ 250-400 triệu đồng/căn so với năm ngoái.

Dự báo thị trường chung cư tiếp tục tăng cao trong năm 2024

Bộ Xây dựng cho rằng, giá căn hộ vẫn liên tục tăng cao do nguồn cung trong những năm gần đây khan hiếm. Trong quý 3/2023, cả nước chỉ có 42 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, đạt khoảng 46% so với năm 2022. Bộ cũng cho rằng, mỗi năm cả nước cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song với tình hình nguồn cung "ách tắc" hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở.

Đồng quan điểm với Bộ Xây dựng, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường thiếu nguồn cung cho nên trong năm 2024, dự báo giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 – 8%. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá bán ở mức cao để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện tại, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và có xu hướng sụt giảm tiếp, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. 

"Giá chung cư neo cao không chỉ vì chủ đầu tư cố giữ giá cao mà còn vì chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Lãi suất thấp cùng lạm phát cao kỷ lục của quãng thời gian trước cũng là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh”, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Ông Đính cho rằng, để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay cần phải cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Điều này có nghĩa thời gian tới, thị trường cần phải có nhiều hơn nữa các dự án nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội. 

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, trước hết cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà. 

Ngoài ra, cần có các cơ chế, chính sách rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân hoặc nhà ở xã hội. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động rà soát danh mục dự án đầu tư, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại. Doanh nghiệp chỉ nên tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.