Thời điểm xác định giá đất để bồi thường khi bị thu hồi đất

Thời điểm xác định giá có ý nghĩa quan trọng trong việc tính giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ảnh minh họa: Báo Lao động

Cụ thể, quan tâm đến thời điểm xác định giá đất bồi thường theo các quy định chuyển tiếp hiện nay, công dân Lê Thanh Tùng (TPHCM) phản ánh đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay, tháng 12/2021, ông nhận được quyết định thu hồi, quyết định bồi thường, trong đó xác định đất gia đình ông không thuộc loại vị trí nào, giá đất cụ thể tháng 11/2020.

Ông khiếu nại quyết định bồi thường yêu cầu xác định lại vị trí, xác định lại giá đất tại thời điểm thu hồi đất.

Ông Tùng cho hay: “Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu (tháng 7/2023) bác khiếu nại. Tôi tiếp tục khiếu nại lần 2, đến tháng 4/2024 có quyết định giải quyết khiếu nại lần 2, công nhận khiếu nại của tôi là đúng và quyết định: yêu cầu UBND thị xã xác định lại vị trí đất của tôi là vị trí 5 của QL 51; xác định lại giá đất tại thời điểm thu hồi đất”.

Tháng 6/2025, UBND tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh 1 phần quyết định giải quyết khiếu nại lần hai (4/2024) và quyết định:

- Yêu cầu UBND thị xã xác định lại vị trí đất theo đúng quy định pháp luật.

- Khảo sát lại giá đất tại thời điểm thu hồi đất (trong đó quyết định điều chỉnh này có căn cứ Luật Đất đai 2024, Điều 31 Nghị định 88/2024). Sau đó, trong tháng 6/2025, UBND thị xã ban hành quyết định bồi thường ghi là “Quyết định về việc phê duyệt bổ sung phương án bồi thường ….”. Trong đó xác định vị trí đất của ông là vị trí 5 của đường đất 4m đến 8m.

Ông Tùng tiếp tục khiếu nại quyết định bồi thường bổ sung này, đến nay vẫn đang giải quyết khiếu nại.

“Với trường hợp của tôi cơ quan giải quyết khiếu nại hiện nay phải áp dụng thời điểm xác định giá đất cụ thể để bồi thường là thời điểm năm 2021, hay thời điểm hiện nay 2026. (nếu áp dụng thời điểm hiện nay, thì tháng 1/2026 TPHCM đã có quy định xác định vị trí đất mới, vậy việc xác định vị trí áp dụng theo quy định mới hay là thế nào?", ông Tùng hỏi.

Về kiến nghị của công dân, Cục Quản lý đất đai - Bộ Nông nghiệp và Môi trường trao đổi như sau:

- Tại khoản 5 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 quy định: Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải chỉnh sửa, bổ sung mà có nội dung chỉnh sửa về giá đất, giá tài sản thì giá đất, giá tài sản để tính bồi thường được xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà giá đất, giá tài sản thấp hơn so với giá đất, giá tài sản trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt thì áp dụng giá bồi thường trong phương án đã được phê duyệt.

Các nội dung được chỉnh sửa, bổ sung mà không phải là giá đất, giá tài sản được áp dụng theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Tại Điều 20 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/8/2025 quy định:

Điều 20. Xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất

1. Căn cứ xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất

a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: Vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo từng khu vực và thực hiện như sau:

Vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;

Các vị trí tiếp theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.

b) Đối với đất phi nông nghiệp: Vị trí đất được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố (đối với đất ở tại đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị), đường, đoạn đường hoặc khu vực (đối với các loại đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 18 của Nghị định này) và căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và thực hiện như sau:

Vị trí 1 là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;

Các vị trí tiếp theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.

2. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này và tình hình thực tế tại địa phương, HĐND cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất. Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số trường hợp sau:

a) Đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở;

b) Thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất.”

Do nội dung ông nêu là trường hợp cụ thể, không có hồ sơ, tài liệu kèm theo nên Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị công dân nghiên cứu quy định nêu trên và liên hệ với cơ quan quản lý về đất đai tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể theo quy định.