Thị trường bất động sản: Vẫn phải khơi thông các điểm nghẽn

Thị trường đang theo hình kim tự tháp ngược

Nhận định về tình hình lệch pha cung - cầu nhà ở hiện nay, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nêu rõ: Thị trường đang thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội (NOXH). Ví dụ năm 2020, thành phố có 163 căn hộ nhà ở thương mại vừa túi tiền, chiếm 1% tổng nguồn cung, trong khi đó có đến 74% nhà ở cao cấp. Từ năm 2021cho đến 4 tháng đầu năm 2024, thành phố không có lấy nổi một căn nhà ở thương mại vừa túi tiền, còn lại chỉ có nhà ở trung cấp và cao cấp. Nhà ở thương mại thường xuyên chiếm tỷ lệ trên 70% tổng nguồn cung nhà ở của thành phố. Từ thực tế trên có thể thấy, đông đảo người dân có thu nhập thấp sẽ không thể tìm được căn nhà ở vừa túi tiền.

Đối với NOXH, theo Sở Xây dựng TPHCM, từ năm 2020 đến nay thị trường chỉ nhận được khoảng vài trăm căn. Mặc dù TPHCM đã khởi công 7 dự án NOXH nhưng từ thời điểm khởi công đến nay các dự án vẫn đang dừng thi công. "Thị trường nhà ở tại TPHCM đang là hình kim tự tháp ngược với đa phần là nhà ở cao cấp. Thị trường với hình kim tự tháp ngược chắc chắn không an toàn, thiếu bền vững" - ông Châu nói.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng nhìn nhận: Thời gian qua, số lượng sản phẩm nhà ở ra thị trường rất hạn chế và không đại diện cho thu nhập của người dân. Theo quy luật cung – cầu, nguồn cung hạn chế thì giá cả tăng cao, giá nhà ở tăng cao nên giao dịch rất ít.

Ngoài việc lệch pha cung – cầu, thị trường bất động sản TPHCM đang rơi vào tình trạng thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở. Thống kê cho thấy, trong quý I/2024, chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích 3.647,4 m2, đồng thời chỉ có 1 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ. Đáng chú ý, không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Tương tự, ghi nhận thị trường không có dự án NOXH nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng. Hiện, chỉ có 1 dự án NOXH (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án NOXH, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Nỗ lực gỡ các điểm nghẽn

"Trong năm 2024, thị trường bất động sản TPHCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung - cầu nhà ở. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở sẽ dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc "neo giá cao" - ông Châu nhấn mạnh và cho biết thêm, vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các dự án nhà ở nên tại TPHCM hiện có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, NOXH chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện. Hệ quả, có khoảng hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp sổ hồng.

Quan ngại về tính pháp lý cho các dự án đầu tư nhà ở, bà Dương Thanh Thủy - Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy chia sẻ: 40 năm nhưng chỉ làm được 8 dự án nhà ở. Có những dự án mất 7 năm, thậm chí kéo dài 10 năn, 15 năm mới hoàn thành vì vướng pháp lý. Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đang chồng chéo. Theo bà Thủy, cần tìm hướng để tháo gỡ chung cho cả thị trường. "Để bức tranh thị trường bất động sản màu hồng như kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp và người dân, rất cần tháo gỡ về pháp lý" – bà Thủy nói.

Cũng đưa ra những khuyến cáo nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn cho thị trường, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: Việc Quốc hội thông qua đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đây sẽ chính là các liều "doping" tiếp sức để các bộ, ngành, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp nỗ lực thực hiện chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030.

Theo ông Châu, năm 2023 thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Dự báo sẽ tăng trưởng trở lại bình thường vào năm 2025 trở đi do có "độ trễ" của các chính sách.