Siết nguồn vốn vào bất động sản: Tiến độ dự án chậm lại, nguồn cung và cầu bị ảnh hưởng ngắn hạn

Trong những tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm thị trường bất động Việt Nam đã tăng 2% so với thời kỳ trước Covid-19 (quý I/2019). Tuy nhiên, hoạt động bất động sản ghi nhận những xu hướng khác nhau trên mỗi phân khúc. Cụ thể, bất động sản cho thuê và nghỉ dưỡng - chịu ảnh hưởng nhiều bởi dịch Covid-19 dần phục hồi trở lại. Phân khúc như chung cư, đất nền, đất thổ cư… tiếp tục ghi nhận sự sôi động.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có nhiều vấn đề vướng mắc về trong thủ tục hành chính, pháp lý chưa được tháo gỡ; chính sách đấu giá quyền sử dụng đất gắn với dự án bất động sản chưa hoàn thiện; khung pháp lý cho một số loại hình bất động sản như condotel, officetel chưa rõ ràng. Thêm vào đó là những thách thức liên quan tới rủi ro lạm phát, giá đất tăng; mất cân bằng cung cầu, giá nguyên vật liệu gia tăng…

Đặc biệt, thị trường bất động sản đang bị thắt chặt về nguồn vốn khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào bất động sản và các cơ quan chức năng tăng cường rà soát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp... 

Theo Nghị quyết 11/NQ-CP được ban hành ngày 30/1/2022, Ngân hàng Nhà Nước yêu cầu các ngân hàng thương mại ưu tiên tín dụng vào các lĩnh vực như sản xuất, kinh doanh, hoặc các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Các ngân hàng thương mại thắt chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT, và trái phiếu doanh nghiệp. Tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự kiến sẽ giảm trong năm 2022. 

Trong nửa đầu năm 2022, Sacombank sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc; trong khi đó, Techcombank tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản từ ngày 25/3 đến ngày 1/4. Theo đánh giá của Savills, các biện pháp thắt chặt khác dự kiến sẽ được áp dụng trong thời gian tới. 

Theo JLL, việc ngân hàng siết chặt vốn tín dụng và các điều khoản, lãi suất cho vay đối với bất động sản sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư tích cực tìm kiếm các dòng vốn hỗ trợ khác để phát triển dự án theo kế hoạch. Các dự án phát triển bởi chủ đầu tư nhỏ, không thể tiếp cận nhiều nguồn vốn, có khả năng sẽ bị chậm tiến độ. Điều này cũng sẽ tác động đến nguồn cầu trong ngắn hạn, nhất là đối với tệp khách hàng đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, khi nguồn vốn bị siết lại, doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hạ nhiệt dù khó trở về mức như năm 2012-2013. Với quy định mới của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, nhiều doanh nghiệp bất động sản không huy động được nguồn vốn mới, nhiều dự án và nhiều người ôm bất động sản sẽ buộc phải bán để trả nợ.

Cần thiết phải chấn chỉnh để phát triển kênh huy động vốn cho doanh nghiệp

Đánh giá về tình hình vốn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ông Châu cho hay, trong thị trường bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn vay tín dụng, vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn rất quan trọng. 

Bởi lẽ, từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản và dự kiến đến khoảng giữa năm 2023 thì các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% tổng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, nên các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng là nguồn “vốn mồi” ban đầu, là “bà đỡ” rất quan trọng để triển khai thực hiện dự án trong giai đoạn chưa đủ điều kiện được huy động vốn từ khách hàng.

Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn từ thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung và thay thế một phần nguồn vốn vay tín dụng bị thiếu hụt.  

Hiệp hội nhận thấy, thị trường trái phiếu là một kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, nhằm bảo đảm sự phát triển cân đối của thị trường vốn và thị trường tiền tệ - tín dụng, phù hợp với thông lệ quốc tế

“Nhưng trong mấy năm gần đây, đã có một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhưng chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế, đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao nhưng không có tài sản bảo đảm, hoặc các biện pháp bảo đảm không đủ độ tin cậy dẫn đến có thể gây thiệt hại cho các nhà đầu tư.

Ngay sau các vụ việc này, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái rất “căng” như thông báo tạm thời dừng ngay cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản và trên thực tế cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà làm cho doanh nghiệp không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Đồng thời, cũng đã có các ý kiến đề xuất “siết” ngay hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp”, ông Châu chia sẻ.

Theo ông Châu, sự phát triển “nóng” của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đặt ra yêu cầu rất cần thiết phải chấn chỉnh để phát triển lành mạnh nhằm bảo vệ nhà đầu tư, vừa tạo điều kiện để các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản có thêm kênh huy động nguồn vốn xã hội hoá.