Gom đất nông nghiệp kỳ vọng tăng bằng lần, nhà đầu tư cay đắng nhận ra bài học khi cắt lỗ không ai mua

Câu chuyện của anh Trần Ngọc (Hà Nội) là ví dụ điển hình. Anh Ngọc quê gốc tại Bắc Giang, hiện đang sống và làm việc tại Hà Nội. Từ năm 2018, anh Ngọc tham gia góp vốn cùng nhóm nhà đầu tư chuyên bỏ tiền vào đất nông nghiệp ở khu vực cách trung tâm Hà Nội 5-10km.

Những cộng sự trong nhóm đầu tư của anh Ngọc đều là dân gốc tại Hà Nội, am hiểu nguồn gốc đất, cũng như thông thạo pháp lý liên quan đến chuyển đổi sử dụng mục đích đất. Đó là lý do từ giai đoạn 2018-2020, đội nhóm anh Ngọc gần như chưa từng thất bại trong thương vụ đầu tư.

Anh Ngọc tiết lộ, tỷ suất lợi nhuận của các thương vụ đầu tư đất nông nghiệp có thể đạt 100%. Vào thời điểm sốt đất, mức giá có thể tăng theo số lần. “Thông thường, chúng tôi thường mua lô đất nông nghiệp diện tích 500-gần 1000m2 ở khu vực huyện vùng ven Hà Nội. Hoặc lô đất diện tích 100-200m2 thuộc quận Hà Nội.

Mức chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất trung bình 1-2 triệu đồng/m2. Ví dụ như với lô đất nông nghiệp 500m2, chúng tôi chỉ chuyển đổi khoảng 30-70% sang đất thổ cư. Sau đó, có thể phân lô tách ra để bán hoặc bán nguyên. Đối với lô đất trong quận Hà Nội, cách làm tương tự”.

Đến năm 2021, với tâm lý thắng liên tục, anh Ngọc rút toàn bộ tiền tiết kiệm vào 4 lô đất cùng đội nhóm. Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, tất cả lô đất mà anh Ngọc đầu tư đều trong tình trạng “án binh bất động”. Theo anh Ngọc, kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà đội nhóm đầu tư đề ra đều vỡ lở. Vì không có sổ đỏ, nên việc bán chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng gặp khó khăn. Ngay cả cắt lỗ tới 25%, anh Ngọc cũng không tìm được người mua.

“Cứ tưởng chẳng bao giờ thất bại nhưng thực tế, trong đầu tư bất động sản, không ai có thể chắc chắn thị trường ngày mai như thế nào. Chỉ cần một chính sách “siết” liên quan đến đất đai, gần như thị trường đã đảo hướng”, anh Ngọc nói.

Tương tự như anh Ngọc, anh Phạm Thắng (Thanh Xuân, Hà Nội) cũng “mắc kẹt” với lô đất nông nghiệp tại Chương Mỹ. Kế hoạch anh Thắng mua đất nông nghiệp giá rẻ để chờ tăng giá. Năm 2020, anh Thắng mua đất nông nghiệp với giá 1 triệu đồng/m2. Năm 2021, nhà đầu tư này bán thành công với giá 2,5 triệu đồng/m2. Anh Thắng lựa chọn không chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chỉ chờ giá tăng và bán.

Quan điểm mà nhà đầu tư tay ngang này đưa ra, đó là với loại hình đất nông nghiệp, giá rẻ chỉ vài trăm nghìn đến tiền triệu đồng/m2. Khi thị trường ấm, giá có thể tăng theo lần. Đơn cử như 200m2, chỉ cần tăng thêm 2 triệu đồng/m2, nhà đầu tư đã lời 400 triệu đồng. Tốc độ tăng của đất nông nghiệp bằng lần sẽ dễ dàng hơn với bất động sản đã có giá trị cao.

Dù vậy, kể từ đầu năm 2022 đến nay, khi thị trường chững lại, 2 lô đất lớn được anh bỏ vốn cũng trong năm 2021 cũng đang chật vật thanh khoản.

Điều đáng nói, khoản đầu tư của anh Thắng được sử dụng từ vốn vay người thân và bạn bè. Trong khi đó, đất nông nghiệp không thể thế chấp ngân hàng nên anh Thắng rơi vào tình cảnh “gồng nợ lãi” vất vả. Hiện tại, lô đất anh Thắng mua để để trống. “Muốn xây nhà cũng khó mà để trồng cây ăn quả hay hoa màu rồi bán cũng không hề đơn giản”, anh Thắng nói.

Lợi nhuận cao, rủi ro lớn

Mức lợi nhuận cao từ gom đất nông nghiệp chờ chuyển đổi mục đích sử dụng là thực tế xảy ra với nhiều nhà đầu tư theo đuổi hình thức kinh doanh này. Song, đi cùng với mức lợi nhuận cao là rủi ro lớn khi thị trường trầm lắng, các kẽ hở về pháp luật đất đai đã bị xoá bỏ.

Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng đất. Vì vậy, tất cả các loại đất mà không phải là đất ở thì không được xây dựng nhà ở, muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đơn giản chỉ cần nộp đơn đề nghị, chi phí chuyển đổi mà còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch chi tiết xây dựng,… và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tại Hà Nội, kể từ đầu năm 2022 trở lại đây, nhiều huyện, quận siết chặt việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khó khăn. Đây cũng là lý do khiến nhiều nhà đầu tư “mắc kẹt” bởi loại hình đất nông nghiệp trong quá trình chuyển nhượng cũng không hề dễ dàng do tính pháp lý.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cũng cho rằng, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hay không sinh sống trong phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng sẽ không được phép nhận chuyển nhượng đất nghiệp. Nếu các cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa là vi phạm pháp luật.

Hơn nữa, trong quá trình “om” đất này, nếu các Nhà đầu tư tự ý xây dựng công trình, nhà ở trên đất thì sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì sử dụng đất sai mục đích, ngoài ra sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.