Giới đầu đầu tư đi gom đất “xa bờ”, giá BĐS nhảy múa

Bức tranh thị trường BĐS cuối năm 2021, đầu năm 2022 đang "nóng" lên rõ nét khi nhà đầu tư BĐS vẫn miệt mài tìm đất. Thậm chí, có những nhóm nhà đầu tư "ăn dầm nằm dề" ở một khu vực, theo dõi thị trường và liên tục mua bán. Trong đó, có nhóm nhà đầu tư "lướt cọc" theo cơn sóng đất; có nhóm đầu tư trung hạn 2-3 năm.

Ghi nhận cho thấy, tại khu vực Hàm Thuận Bắc, Hàm Thuận Nam (Bình Thuận); Định Quán, Cẩm Mỹ (Đồng Nai)… thời gian gần đây những lô đất vườn, đất nông nghiệp liên tục được mua đi bán lại. Giá đất cũng vì thế nhảy múa. Nhiều nhóm nhà đầu tư vào "lướt cọc" kiếm tiền trăm triệu, thậm chí tiền tỉ.

Vốn là thổ địa khu vực Nhơn Trạch, Đồng Nai, anh Ch, hiện đã "đánh bắt xa bờ" tại Bình Thuận. Nhà đầu tư này mua đất nông nghiệp có diện tích 10.000-20.000m2 với mức giá dao động từ 100-200 ngàn đồng/m2. Theo nhà đầu tư này, với mức giá mềm, trong khi thị trường khu vực còn tiềm năng phát triển thì việc mức giá tăng lên 400-500 ngàn đồng/m2 trong vòng 1-3 năm là hoàn toàn có thể. Vì thế, những nhà đầu tư có dòng vốn tốt, họ thường chia danh mục đầu tư ở các khu vực có tiềm năng, đón sóng hạ tầng.

"Mảnh đất gần 20.000m2 mua đầu tháng 12/2021 với giá 100 ngàn đồng/m2 hiện đã tăng lên 170 ngàn đồng/m2, nhưng tôi vẫn chưa bán mà đợi tăng giá thêm", nhà đầu tư này cho hay.

Tương tự, tại khu vực Đất Đỏ, Xuyên Mộc, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) hiện cũng xuất hiện các nhóm nhà đầu tư đi gom đất, chờ sóng năm 2022. Theo đó, liên tục nhiều ngày gần đây, đặc biệt vào những ngày cuối năm, dòng người không ngừng đổ về khu vực này để săn đất. Theo ghi nhận, trong số người dân đổ về Bà Rịa - Vũng Tàu hay Phan Thiết có một lượng không nhỏ là dân đầu tư đi tìm hiểu thị trường và "săn đất", khiến cho nhiều phòng công chứng, đặc biệt là ở Bà Rịa - Vũng Tàu luôn trong tình trạng quá tải và trở thành "điểm nóng" nhất trên thị trường địa ốc phía Nam trong những ngày cuối cùng của Tết Nguyên đán.

Anh Lâm, một nhân viên môi giới tại huyện Châu Đức, Đất Đỏ (Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết, chưa bao giờ chứng thấy nhiều người quan tâm thị trường bất động sản khu vực này như hiện nay. "Cùng một mảnh đất nhưng hôm trước và hôm sau giá đã khác nhau. Cách đây 2 năm, giá đất vườn nhiều nơi tại khu vực Châu Đức, Đất Đỏ giao động chỉ từ 400 – 500  triệu đồng/sào (1.000m2), đến giữa năm 2021, hầu như khá hiếm nơi còn có giá dưới 1 tỷ đồng/sào và đặc biệt từ sau đợt giãn cách lần thứ 4 đến nay, giá đất lại tiếp tục tăng cao, phần lớn đã vượt mức trên dưới 2 tỷ đồng/sào", ông Lâm nói và cho biết, cứ ngỡ dư chấn dịch bệnh sẽ tác động đến nguồn lực nhiều người,  đến thị trường bất động sản, nhưng thực tế dường như ngược lại. Nhiều người đã phải tiếc hùi hụi vì hôm trước do dự ra quyết định mua đất, hôm sau đã có người mua và chỉ sau thời gian ngắn giá đã tăng 20 đến 30%.

Hiện tượng "nóng sốt" BĐS những ngày cận Tết ngoài dự đoán trước đó của nhiều người. Thực tế cho thấy, cơn sóng ngầm này đã rục rịch từ đầu tháng 11/2021 khi khu vực phía Nam nới giãn cách. Nhiều người nhận định, sau khi bị nén vì dịch bệnh, thị trường BĐS bật dậy, nhu cầu tăng cao. Nếu giai đoạn mới nới giãn cách, nhà đầu tư đi xem đất nhiều hơn mua thì giai đoạn cận Tết việc mua bán, giao dịch đất nền rục rịch hơn. Nhiều NĐT có dòng tài chính tốt, quan sát thị trường và quyết định mua khá nhanh.

Tại các khu vực như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, hay xa hơn là Bình Thuận, Bình Phước… thị trường đã rục rịch. Các phòng công chứng cũng đã hoạt động gần như hết công suất ở giai đoạn này. Trong đó, phân khúc đất nền vẫn được xem là "nóng" hơn cả. 

Quan sát cho thấy, đợt dịch lần này khác so với các đợt dịch trước là giá nhà đất không có dấu hiệu giảm sau đó. Không chỉ đất nền, căn hộ cũng không có hiện tượng giảm giá, thậm chí giá vẫn tăng mạnh trên thị trường sơ cấp. Riêng với phân khúc đất nền, nhiều dự báo cho rằng, với việc NĐT đổ đi tìm hiểu đất nền ở các tỉnh lân cận Tp.HCM thời gian vừa qua rất có thể xảy ra cơn sốt vào đầu năm 2020 – vốn đã từng xảy ra đầu năm 2021.

Theo một chuyên gia trong ngành, ở thị trường sơ cấp giá BĐS không giảm, còn ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư mua đi bán lại tài sản cũng không tự động giảm giá do họ đã tính chi phí tài chính (vốn vay, lãi suất) và kỳ vọng một biên lợi nhuận trung bình (không có nhà đầu tư nào kỳ vọng lỗ).

Theo đó, dù thị trường thứ cấp luôn có tính linh hoạt cao, giá chào bán vẫn không giảm trên bảng niêm yết tin rao như kỳ vọng của nhóm bắt đáy. Hiện tượng giảm giá chỉ xuất hiện ngầm, bên bán chỉ giảm giá âm thầm trong quá trình thương lượng khi tiếp cận được khách hàng mục tiêu (có đủ tài chính chi trả) và đối tượng mua biết cách giằng co, mặc cả.

Ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS cho rằng, kể từ giai đoạn 2016-2021, thị trường bất động sản không còn xuất hiện tình trạng giảm giá rầm rộ như đợt khủng hoảng thập kỷ trước. Giữa mùa dịch giá chào bán nhà đất vẫn tăng Tp.HCM lên do nhiều lý do: nguồn cung khan hiếm vì vướng thủ tục pháp lý kéo dài, quỹ đất hữu hạn, chi phí đầu vào cao, chi phí tài chính phình to, song việc tăng giá một chiều chưa phản ánh toàn diện bức tranh thị trường.

Vị chuyên gia này cũng cho hay, xu hướng "đánh bắt xa bờ" của các nhà đầu tư cá nhân cũng nhộn nhịp những năm qua. Những vùng đất còn tiềm năng, mặt bằng giá lên tốt gần như đều có mặt của các nhà đầu tư cá nhân. 

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Ngọc Châu Á từng chia sẻ, đại dịch Covid-19 đã tác động không nhỏ đến nền kinh tế toàn cầu. Còn riêng tại Việt Nam, Tp.HCM vốn là đầu tàu kinh tế của cả nước thời gian qua cũng đã chịu những ảnh hưởng nghiêm. Do đó, sau dịch Chính phủ chắc chắn sẽ có nhiều chính sách để kích cầu đầu tư công, tích cực giải ngân nguồn vốn để cứu nền kinh tế. Một khi lượng tiền giải ngân quá lớn thì nguy cơ lạm phát sẽ xảy ra, đồng tiền mất giá, khi đó người dân sẽ có xu hướng rút hết tiền mặt từ ngân hàng, chứng khoán để tìm kênh trú ẩn mới. Trong đó, BĐS với sự gia tăng biên độ lợi nhuận ổn định sẽ là nơi giữ dòng tiền hiệu quả nhất.

Ông Hạnh cũng chỉ ra, đối với người mua BĐS thường có những khoảnh khắc rất thú vị, đôi lúc BĐS đứng im vài năm không tăng giá, nhưng đến năm thứ 3 đột nhiên tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 nhờ những cú huých từ hạ tầng hoặc một vài dự án của "ông lớn" đổ bộ. Do đó, đa phần người đầu tư BĐS chỉ lời ít hoặc lời nhiều, còn số lượng nhà đầu tư bị lỗ là rất ít.