Bổ sung nhiều thành phần vào Hội đồng định giá đất
Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép chủ tịch UBND tỉnh, huyện có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, bổ sung nhiều đơn vị, chuyên gia vào Hội đồng thẩm định giá đất để đảm bảo khách quan, công bằng. Bên cạnh đó, Luật đưa ra nhiều quy định nhằm hạn chế quy hoạch “treo”.
Quy định 4 phương pháp định giá đất
Theo đại diện Bộ TN&MT, một trong những quan điểm của Luật Đất đai (sửa đổi) là chuyển trọng tâm từ quản lý bằng công cụ hành chính sang công cụ kinh tế để thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, bền vững. Việc định giá đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai , được quan tâm, bàn thảo nhiều trong quá trình xây dựng và lấy ý kiến Luật Đất đai sửa đổi.
Về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể, Luật Đất đai (sửa đổi) giao chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.
Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Để đảm bảo tính độc lập, khách quan trong quá trình định giá, Luật Đất đai mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, còn có đại diện Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất.
Luật cũng quy định 4 phương pháp định giá đất thay vì 5 phương pháp như trước đây gồm phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời làm rõ các trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
Để đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời gian giao đất, cho thuê đất, Luật quy định, UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định
Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó. Quy định này nhằm đảm bảo sự ổn định cho các trường hợp thực hiện thuê đất hằng năm.
Giải bài toán quy hoạch “treo”
Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có nhiều điểm mới liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó có việc, tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến.
Luật cũng bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch. Cụ thể, với quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất bị thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng, được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện mà sau 2 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch đó phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ để người dân được biết.
Trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định. Đồng thời, Luật cũng quy định cụ thể trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong rà soát, xử lý và công bố công khai việc hủy bỏ, thu hồi đất, chuyển mục đích đối với đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Các quy định trên nhằm đảm bảo quyền lợi của người có đất trong khu vực có quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch “treo” kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng đời sống, sinh hoạt, sản xuất của người dân.
Luật cũng quy định, quá trình lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải lấy ý kiến các phòng, ban, ngành có liên quan, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện, UBND cấp xã, cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc lấy ý kiến được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, UBND cấp xã và niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, điểm dân cư, niêm yết, trưng bày tại nhà văn hóa các thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố. Đồng thời, tổ chức hội nghị, hội thảo và phát phiếu lấy ý kiến các hộ gia đình, cá nhân đại diện cho các xã, phường, thị trấn.
Một điểm mới khác là nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên và phải thể hiện được thông tin đến từng thửa đất. Đại diện Ban Soạn thảo kỳ vọng, những đổi mới trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ là nền tảng đưa nguồn lực đất đai làm đầu vào cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.
