Bộ 3 Luật về bất động sản chính thức có hiệu lực từ hôm nay
Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức cùng có hiệu lực từ ngày 1/8 với nhiều điểm mới.
Điểm mới tại Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất so với luật năm 2013. UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.
Ngoài ra, theo luật, sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi thống nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đáng chú ý, đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đáp ứng một số điều theo khoản 4 Điều 140 luật này thì được xem xét cấp sổ đỏ.
Luật Đất đai 2024 cũng có nhiều điểm đột phá liên quan tới đất nông nghiệp. Cụ thể, Điều 45 không còn quy định hạn chế việc chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Tức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.
Tuy nhiên, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 (trên 03 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; trên 02 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác…) thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa.
Tại Luật Kinh doanh bất động sản, một trong những quy định sẽ thay đổi thị trường thời gian tới là quy định người mua nhà tại các dự án phải chuyển khoản cho chủ đầu tư. Trước đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định phải bắt buộc chuyển khoản.
Việc quy định thanh toán không tiền mặt trong mua bán bất động sản là nội dung rất mới. Khi mua bán, các bên giao dịch phải chuyển khoản, không có tình trạng mang tiền để đi thanh toán. Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, không lo gặp các rủi ro mất tiền do cướp giật, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch.
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cũng sẽ thay đổi quy định về việc đặt cọc, đóng tiền theo tiến độ đối với các dự án hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy (bất động sản hình thành trong tương lai) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán.
Người mua đóng tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.
Từ ngày 1/8, Luật Nhà ở cũng sẽ có hiệu lực với nhiều thay đổi đáng chú ý. Cụ thể, Luật Nhà ở quy định các điều kiện trong xây dựng loại hình chung cư mini.
Cụ thể, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
Như vậy, Luật Nhà ở mới đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cũng nới lỏng điều kiện mua nhà ở xã hội khi không còn yêu cầu điều kiện cư trú, chỉ nêu một số điều kiện về nhà ở và thu nhập.
Ngoài ra, bộ ba Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn nhiều quy định khác liên quan tới việc đền bù khi thu hồi đất, sổ đỏ, môi giới,...
Tâm Nguyên
