Tạo thuận lợi, minh bạch thị trường bất động sản

Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất

. Phóng viên: Ông có thể đánh giá sơ lược về tác động tích cực của 3 luật trên đối với thị trường bất động sản từ ngày 1-8?

- Ông LÊ HOÀNG CHÂU: Với sự cộng hưởng bởi Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu thầu (có hiệu lực từ ngày 1-1-2024) thì 3 luật liên quan đến bất động sản - Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - có hiệu lực ngày 1-8, sẽ góp phần thực hiện tốt chủ trương của Chính phủ là phát triển thị trường bất động sản…

Về cơ bản có hàng trăm quy định mới trong Luật Đất đai 2024; có hàng chục điểm mới trong trong Luật Nhà ở 2023 và có một số điều mới tích cực trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tất cả luật mới này sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, người dân và thị trường bất động sản.

. Trước hết là Luật Đất đai 2024, liệu có tháo gỡ được những điểm hạn chế như bấy lâu nay?

- Đối với Luật Đất đai 2024, hiệp hội rất hoan nghênh từ lúc Quốc hội biểu quyết thông qua, vì nó hoàn thiện thể chế pháp luật đồng bộ để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045 với một số điểm nổi bật.

Ví dụ, việc xác định các trường hợp thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư rõ ràng hơn, tốt hơn quy định cũ. Có cả phương án tái định cư phải được người dân chấp thuận, địa phương triển khai phải bảo đảm có chỗ tái định cư cho dân, kể cả là giải quyết chỗ ở tạm thời... Luật Đất đai 2024 cũng có chương riêng về tạo lập, quản lý, khai thác, phát triển quỹ đất... là đề cao vai trò của Trung tâm Phát triển quỹ đất, tạo điều kiện để đưa đất nước tiến lên thành nước có thu nhập cao như mục tiêu đại hội Đảng đề ra.

Quy định đang được quan tâm là luật đề cập đến việc bãi bỏ khung giá đất, quy định mỗi tỉnh ban hành bảng giá hằng năm từ ngày 1-1-2026. Quy định phương pháp định giá đất là tiến bộ. Bên cạnh đó, Luật Đất đai còn quy định trong lúc chờ ban hành giá đất lần đầu, các địa phương được áp dụng bảng giá theo quy định của năm 2023.

. Vấn đề chậm cấp sổ hồng đang gây khó khăn cho nhiều người. Liệu luật mới có giải quyết được điểm nghẽn này?

- HoREA vừa có kiến nghị UBND TP HCM nên tiếp tục áp dụng "bảng giá đất" và "hệ số điều chỉnh giá đất" hiện hành trong giai đoạn từ nay đến ngày 31-12-2025 để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và "chạy tiền" để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ để giảm bớt áp lực tài chính cho người dân.

Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định có tính đổi mới về trách nhiệm của nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả người sử dụng đất... Đây là thay đổi rất lớn, rất căn bản trong công tác quản lý nhà nước. Bởi trước Luật Đất đai 2024 thì nhà nước chưa coi việc này là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, dẫn đến thực tế là không có địa phương nào có thể hoàn thành được 100% công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Dễ tiếp cận nhà ở xã hội

. Đối với Luật Nhà ở 2023, liệu có giải quyết tốt về chủ trương xây nhà ở xã hội vừa được thúc đẩy trong thời gian qua?

- Theo tôi, Luật Nhà ở 2023 về tổng thể là rất tốt, rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Có thể nhận xét là Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014.

Điển hình là một số quy định về "chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản" và "được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai". Quy định này đã dẫn chiếu về Luật Đất đai là rất chính xác, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và đã khắc phục được bất cập của những quy định cũ.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, đáp ứng đúng tâm tư, nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Ngoài ra, cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư… là điều hết sức tích cực. Cơ chế ưu đãi này là một chính sách rất quan trọng, tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là Hà Nội và TP HCM.

Đặc biệt, chính sách về nhà ở xã hội đã quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội, nhằm thực hiện "Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030".

. Khó khăn vẫn là cơ chế vốn cho nhà ở xã hội, thưa ông?

- Luật Nhà ở 2023 cũng quy định hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định, để đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội mua, thuê mua nhà ở xã hội. Điều này đã khắc phục được bất cập trước đó.

Chưa kể, quy định về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú hoặc giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội... cũng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân. Cụ thể diện tích tối thiểu đã lên 15 m2/người thay vì 8 m2/người như trước. Còn thu nhập đã trên 15 triệu đồng/người và 2 vợ chồng là 30 triệu đồng là rất hợp tình, hợp lý. Đồng thời người thuê nhà ở xã hội được phép thuê mà không quy định điều kiện...