'Cò' đất mách nước đón đầu quy hoạch

Ngay sau khi có thông tin Việt Nam sắp xếp, tinh gọn lại các tỉnh, thành, thị trường bất động sản bất ngờ sôi sục trở lại, đặc biệt là phân khúc đất nền. Trong đó, tâm điểm của đợt sốt cục bộ trong mấy ngày qua thuộc về các tỉnh phía Bắc như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Phú Thọ, Hưng Yên, hoặc một số vùng ven Hà Nội như: Sóc Sơn, Hòa Lạc, Đan Phương, Sơn Tây.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Hà Nam, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại khu vực Ba Vì - Sơn Tây cho biết: Hiện nay, giới đầu tư đang chia làm 2 “phe”. Phe thứ nhất là săn đất nền ở những địa phương đang có chủ trương sáp nhập. Phe thứ hai là săn đất nền, săn dự án ở những nơi đang xây dựng các dự án lớn, hoặc quy hoạch có dự án.

Riêng phe thứ nhất, ông Hà Nam lưu ý không phải khu vực nào cũng thu hút được giới đầu tư tìm tới. Thực tế, những nơi đang được nhà đầu tư săn đón phải đáp ứng được yếu tố giá bán vẫn còn ở mức chấp nhận được.

“Trong nhiều đợt tăng giá đất vừa qua, nhiều nơi giá đất đã tăng vượt quá giá thị trường. Do đó, chỉ những nơi đang là vùng trũng thị trường, kể cả hơi xa trung tâm một chút vẫn thu hút được lượng lớn nhà đầu tư tìm kiếm”, ông Nam nói.

Trên thực tế, từ đầu năm 2025 tới nay, với sự hoạt động trở lại của giới đầu tư, trong đó không thiếu “cò” đất đã khiến mặt bằng giá đất ở nhiều nơi tăng lên.

Theo báo cáo của batdongsan.com.vn, trong 2 tháng đầu năm 2025, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội tăng từ 30% đến 80% tùy khu vực, chẳng hạn như Quốc Oai đã ghi nhận mức tăng 74%. 

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: Trước hết, mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định. 

“Bên cạnh đó, thời gian qua, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh, các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền lân cận thủ đô như trước đây", ông Quốc Anh nói.

Ngay sau khi tin tức về sáp nhập xuất hiện, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại những địa phương liên quan đã tăng đáng kể, phản ánh sự quan tâm của nhà đầu tư. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm tại các khu vực như Nhơn Trạch ghi nhận mức tăng 41%, Thuận An (Bình Dương) và Dĩ An (Bình Dương) lần lượt tăng 26% và 23%.

Giá bất động sản tại các khu vực này cũng có dấu hiệu tăng, nhưng không đồng đều. Bình Dương duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định, cho thấy sự phát triển bền vững. 

Tuy nhiên, tại Nhơn Trạch và Bà Rịa Vũng Tàu, giá đã tăng 20-30%, tiệm cận mức đỉnh của năm 2022, thời điểm nhiều nhà đầu tư lớn thoát hàng. Điều này đặt ra câu hỏi về khả năng thị trường đang bị đẩy lên quá nhanh và tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư, và nền tảng kinh tế địa phương. 

Ông khuyến nghị người mua và nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro: quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến; nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng.

Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh: “Sáp nhập là cơ hội lớn, nhưng cần tỉnh táo mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng lưu ý nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Đồng thời, yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền từ bất động sản cũng cần được đặt lên hàng đầu.

Theo ông Đính, những nơi có kế hoạch triển khai quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

Định Trần