Quy hoạch tạo hai thái cực ở Hà Nội: Nơi tăng giá chóng mặt, nơi gần như 'đóng băng'

Việc Hà Nội đẩy mạnh chỉnh trang đô thị và đầu tư hạ tầng đang tạo ra sự phân hóa rõ rệt trên thị trường bất động sản. Nếu như những khu vực còn nằm trong diện quy hoạch hoặc chờ giải phóng mặt bằng có thanh khoản sụt giảm vì tâm lý chờ đợi của người mua, thì các khu vực đã hoàn thành mở đường, hạ tầng dần hiện hữu lại chứng kiến giá bất động sản tăng mạnh.

Phố Nguyễn Tuân là một ví dụ điển hình. Cuối năm 2024, khi dự án mở rộng tuyến đường này bắt đầu được triển khai, thông tin quy hoạch đã nhanh chóng tác động đến thị trường.

Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tại khu vực này thời điểm đó tăng khoảng 15% so với đầu năm, dao động từ 85-100 triệu đồng/m2.

Trong đó, căn hộ tại The Legend được giao dịch khoảng 100 triệu đồng/m2, Imperia Garden ở mức 90-95 triệu đồng/m2, còn Gold Season dao động từ 85-90 triệu đồng/m2. Đến nay, sau khi tuyến đường đã hoàn thành, giá căn hộ tại khu vực này tiếp tục tăng thêm khoảng 15-20 triệu đồng/m2 so với cuối năm 2024.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà phố và nhà trong khu dân cư dọc tuyến Nguyễn Tuân cũng ghi nhận mức tăng khoảng 15-20% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều môi giới cho biết lượng khách tìm mua các bất động sản nằm trên những tuyến đường đã hoàn tất giải tỏa tăng đáng kể nhờ kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng mới.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Tiến Hưng, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, cho biết thị trường hiện tồn tại hai trạng thái trái ngược.

Theo ông Hưng, những khu vực vẫn đang trong giai đoạn lập hoặc điều chỉnh quy hoạch gần như rơi vào trạng thái trầm lắng. Người mua e ngại rủi ro về giải tỏa, thu hồi đất hoặc thay đổi quy hoạch nên giao dịch rất ít, nhiều nơi gần như "đóng băng".

Trong khi đó, những khu vực đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, quy hoạch rõ ràng và hạ tầng bắt đầu được triển khai lại trở thành điểm nóng của thị trường.

"Khi quy hoạch đã rõ ràng, tâm lý lo ngại của người mua giảm đi đáng kể. Chính điều này khiến giá bất động sản ở những khu vực đã mở đường tăng rất nhanh và được nhiều nhà đầu tư săn đón", ông Hưng cho biết.

Tuy nhiên, vị môi giới cũng lưu ý mặt bằng giá tại các khu vực này đang bị đẩy lên khá nhanh do tâm lý đón đầu của nhà đầu tư. Vì vậy, người mua cần cân nhắc kỹ giá trị thực của bất động sản, tránh chạy theo tâm lý đám đông khi giá đã tăng mạnh trong thời gian ngắn.

Trong khi đó, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc, tâm lý của nhà đầu tư có phần thận trọng hơn. Các yếu tố như pháp lý, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được chú trọng.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng khá nóng, thị trường đất nền thời gian gần đây đã xuất hiện dấu hiệu chững lại.

Cùng với đó, thị trường ghi nhận một số trường hợp rao bán cắt lỗ. Tuy nhiên, theo bà Miền, tỷ lệ cắt lỗ không quá lớn và trên thực tế, nhiều trường hợp không phải bán dưới giá vốn mà chủ yếu là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng. Trước đó, giá đất nền trong thời gian dài đã tăng mạnh, đẩy mặt bằng lên mức cao so với khả năng chi trả thực tế của thị trường.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, dòng tiền hiện nay đang trở nên thận trọng hơn rất nhiều sau giai đoạn sốt nóng kéo dài. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hay những cơn “sóng” quy hoạch ngắn hạn như trước.

Thay vào đó, họ có xu hướng tìm đến các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền ổn định hoặc ít nhất phải đảm bảo tính thanh khoản.