Việt Nam lọt top 10 thị trường cải thiện minh bạch bất động sản toàn cầu

Việt Nam lọt top 10 thị trường cải thiện minh bạch bất động sản toàn cầu.

Bất động sản Việt Nam vẫn thuộc nhóm thị trường “Bán minh bạch”

Tại Họp báo công bố báo cáo Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index – GRETI) 2026 do JLL Việt Nam và LaSalle tổ chức diễn ra sáng ngày 15/9, chuyên gia JLL cho biết, Việt Nam xếp thứ 50 trong tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch đạt 3,15.

Việt Nam hiện vẫn nằm trong nhóm “Bán minh bạch” (Semi-Transparent). Tuy nhiên, trong kỳ khảo sát 2024-2026, Việt Nam lọt Top 10 thị trường có mức cải thiện điểm số minh bạch mạnh nhất toàn cầu, cùng với Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi.

GRETI được JLL và LaSalle xây dựng và công bố định kỳ hai năm một lần. Năm 2026 là lần xuất bản thứ 14 kể từ khi chỉ số này ra mắt năm 1999. Có 88 thị trường được đánh giá dựa trên 256 tiêu chí thuộc 6 nhóm gồm đo lường hiệu suất thị trường, pháp lý và quy định, nền tảng thị trường, quy trình giao dịch, quản trị doanh nghiệp niêm yết và phát triển bền vững.

Theo JLL, châu Á - Thái Bình Dương là khu vực ghi nhận mức cải thiện mạnh nhất trong kỳ khảo sát năm nay, chiếm một nửa trong Top 10 thị trường cải thiện tốt nhất toàn cầu, với sự góp mặt của Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan.

Nhìn lại quá trình cải thiện mức độ minh bạch, dữ liệu của JLL và LaSalle cho thấy trước năm 2020, Việt Nam thuộc nhóm “Minh bạch thấp”. Những hạn chế điển hình khi đó là dữ liệu thị trường khan hiếm, khung pháp lý phức tạp và thiếu rõ ràng, đặc biệt gây khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài trong những vấn đề liên quan đến sở hữu bất động sản.

Từ năm 2020, Việt Nam chuyển sang nhóm “Bán minh bạch”. JLL xem năm 2024 là giai đoạn nền tảng khi thị trường tập trung hoàn thiện khung pháp lý, trong đó Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực.

Báo cáo cũng ghi nhận những thay đổi liên quan đến hoạt động định giá, yêu cầu giao dịch bất động sản qua hệ thống ngân hàng và việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam đánh giá, việc Việt Nam lọt Top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất tại GRETI 2026 là kết quả của một quá trình cải cách kéo dài.

Theo bà, từ năm 2012 đến nay, thị trường đã từng bước chuyển từ giai đoạn còn non trẻ sang hình thành nền tảng vững chắc hơn, trong đó những cải cách pháp lý đóng vai trò quan trọng.

Tuy nhiên, kết quả GRETI 2026 cũng cho thấy quá trình cải thiện vẫn còn nhiều dư địa. Trên bình diện toàn cầu, khoảng cách giữa nhóm dẫn đầu và các thị trường còn lại tiếp tục nới rộng.

Theo JLL, khoảng cách giữa nhóm dẫn đầu và nhóm còn lại tiếp tục nới rộng: nhóm “Minh bạch cao” và “Minh bạch” hiện thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu. Nhóm “Bán minh bạch” chỉ chiếm khoảng 1,3% dòng vốn toàn cầu.

Dữ liệu công khai mới chiếm khoảng 20% nguồn thông tin định giá

Một trong những khoảng cách đáng chú ý được JLL chỉ ra nằm ở dữ liệu phục vụ hoạt động định giá bất động sản.

Các chuyên gia trao đổi tại Họp báo.

Theo JLL, tại các thị trường “Minh bạch cao”, nơi dữ liệu giao dịch được công khai tương đối đầy đủ, độ chính xác định giá đạt khoảng 85-95%, thời gian định giá trung bình từ 5-10 ngày. Khoảng 70% thông tin đầu vào đến từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và chỉ khoảng 10% dựa vào kinh nghiệm chuyên gia.

Trong khi đó, tại thị trường “Bán minh bạch” như Việt Nam, dữ liệu còn phân mảnh và hạn chế. Độ chính xác định giá được JLL đưa ra ở mức 60-75%, trong khi thời gian thực hiện kéo dài khoảng 10-20 ngày.

Đáng chú ý hơn là sự khác biệt về cơ cấu nguồn thông tin. Dữ liệu công khai tại Việt Nam mới chiếm khoảng 20% nguồn thông tin phục vụ định giá, thấp hơn đáng kể mức 70% tại nhóm thị trường “Minh bạch cao”. Ngược lại, khảo sát thị trường chiếm 40% và kinh nghiệm chuyên gia cũng chiếm 40%.

Theo ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro, JLL Việt Nam, khi thị trường còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khảo sát thay vì dữ liệu công khai, chi phí thu thập thông tin, thời gian định giá và rủi ro pháp lý đều cao hơn đáng kể so với các thị trường minh bạch cao.

JLL cho rằng việc Việt Nam từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế sẽ là những yếu tố quan trọng để rút ngắn khoảng cách, nâng độ tin cậy của kết quả định giá và củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế.

Từ kinh nghiệm của những thị trường đi trước, JLL xác định lộ trình để Việt Nam tiến gần hơn tới nhóm thị trường minh bạch cần tập trung vào 6 trụ cột.

Trong đó có hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai; hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất toàn quốc; áp dụng tiêu chuẩn quốc tế; công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại; thúc đẩy chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch tổng thể và cơ sở dữ liệu minh bạch; đồng thời tăng cường yêu cầu công bố thông tin đối với doanh nghiệp niêm yết.

Theo JLL, yêu cầu nâng cao minh bạch càng trở nên quan trọng trong bối cảnh bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu gia tăng.

Cùng với ứng dụng trí tuệ nhân tạo, sự dịch chuyển dòng vốn vào các phân khúc tăng trưởng mới và yêu cầu minh bạch thị trường tín dụng, khả năng tiếp cận dữ liệu đang ngày càng tác động trực tiếp đến cách thức nhà đầu tư đưa ra quyết định trên thị trường bất động sản toàn cầu.

Tại buổi họp báo, ông Võ Văn Hữu Phước nhận định, nếu Việt Nam chuyển từ nhóm “Bán minh bạch” lên nhóm “Minh bạch”, dư địa thu hút dòng vốn quốc tế vào thị trường bất động sản sẽ được mở rộng đáng kể.

Theo ông Phước, nhóm thị trường “Minh bạch cao” và “Minh bạch” hiện thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, trong đó riêng nhóm “Minh bạch cao” chiếm khoảng 81%. Trong khi đó, nhóm “Bán minh bạch” - nơi Việt Nam đang được xếp hạng - chỉ chiếm khoảng 1,3% dòng vốn.

Những con số này, theo ông Phước, cho thấy mức độ minh bạch có ảnh hưởng lớn đến khả năng thu hút vốn quốc tế. Thị trường càng thiếu minh bạch, khả năng tiếp cận dòng vốn càng hạn chế; ngược lại, việc cải thiện mức độ minh bạch có thể giúp mở rộng đáng kể cơ hội tiếp cận nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài.

“Chỉ cần Việt Nam vào được nhóm 'Minh bạch' thì dư địa thu hút vốn ngoại đã rất lớn. Hiện nhóm 'Bán minh bạch' chỉ nhận khoảng 1,3% dòng vốn toàn cầu; nếu tỷ lệ này tăng lên, chẳng hạn đạt 5%, thì 'miếng bánh' dành cho Việt Nam sẽ lớn hơn rất nhiều”, ông Phước phân tích.