Thiếu nguồn cung – “căn bệnh mãn tính” của thị trường bất động sản

Sự lệch pha cung cầu, bất cân đối về tỷ trọng nguồn cung mới giữa các phân khúc căn hộ cao cấp (hạng A, hạng sang) với dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực của phần lớn người dân vẫn đang là câu chuyện được bàn tán rất nhiều những năm qua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS hiện đã mất cân đối về nguồn cung, nhất là ở khu vực Tp.HCM. Do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm BĐS đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm 2022 nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở tầm trung thì thị trường khó mà cân đối trở lại.

Có thể thấy, trên thị trường BĐS Tp.HCM hiện nay chỉ còn vài dự án BĐS có nguồn hàng để ra thị trường. Đa số nguồn cung là giai đoạn tiếp theo của dự án cũ. Trong khi, các dự án "mới tinh" gần như vắng bóng.

Với căn hộ còn ở mức giá từ 45-55 triệu đồng/m2 đang trở thành "hàng hiếm" trên thị trường Tp.HCM ở giai đoạn này. Nếu xét theo khu vực, tại khu Tây Sài Gòn có duy nhất dự án Akari City của Nam Long Group đang chào bán giai đoạn 2 sản phẩm căn hộ với mức giá từ 45 triệu đồng/m2, thanh toán 50% trong 30 tháng đến khi nhận bàn giao nhà. Đây được xem là nguồn cung "hiếm hoi" xuất hiện tại khu vực này, tính từ đầu năm 2022 đến nay.

Tại khu Nam Tp.HCM, hiện nguồn cung BĐS mới cũng chỉ "nhỏ giọt", trong khi vào giai đoạn trước năm 2018, nơi đây khá nhiều dự án mới bung hàng. Thế nhưng, từ quý 1/2022 đến nay, khu vực này chỉ xuất hiện khu căn hộ biệt lập Flora Panorama thuộc khu đô thị Mizuki Park (quy mô 26 ha) với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án Shizen Home (Q.7) cũng là nguồn cung "hiếm hoi" của khu Nam Tp.HCM ở thời điểm này.

Tại khu Đông, MT Eastmark City, Lumière Boulevard cũng là nguồn cung ít ỏi xuất hiện khi nơi đây vốn là "thủ phủ" của bất động sản.

Việc thiếu hụt nguồn cung đang trở nên đáng báo động tại thị trường BĐS Tp.HCM. Theo một chuyên gia trong ngành, câu chuyện nguồn cung gần như đang trở thành "căn bệnh mãn tính" của thị trường BĐS; chưa có phương hướng để điều trị. Bên cạnh thiếu hụt thì việc tăng giá gần như chưa có điểm dừng khiến tình trạng mất cân đối giữa các phân khúc ngày càng kéo dài khoảng cách. Trên thị trường hiện nay, đi đâu cũng nghe thấy căn hộ giá trên 100 triệu đồng/m2, nhà phố - biệt thự giá từ 200-400 triệu đồng/m2. Thậm chí, theo một báo cáo mới đây của đơn vị nghiên cứu, giá căn hộ hạng sang tại Tp.HCM đã chạm 100 tỉ đồng/căn; nhà đất 500 tỉ đồng, gây "choáng váng". Hiện Tp.HCM không còn nhà ở vừa túi tiền (mức giá 30-40 triệu đồng/m2). Mức giá từ 50-60 triệu đồng/m2 được xem là "hàng hiếm, khó kiếm khó tìm" ở giai đoạn này. Nghe có vẻ bất hợp lý nhưng đang là thực tế của diễn ra trên thị trường BĐS Tp.HCM. Và, dĩ nhiên, không ai biết trước được rằng, việc biến động tăng giá của các dự án ở ngưỡng 50-60 triệu đồng/m2 sẽ như thế nào trong tương lai?. Rất có thể, 1-2 năm tới, phân khúc giá này tiếp tục trở thành hàng "tuyệt chủng" của Tp.HCM như loại hình căn hộ giá 30-40 triệu đồng/m2.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam phân tích, sự mất cân đối về nguồn cung tại Tp.HCM ngày càng rõ, do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc giá tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nay hoặc chỉ tập trung tại một số dự án nhất định, khá nhỏ giọt sản phẩm ra thị trường.

Cùng quan điểm, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, nguồn cung dự án mới ở đô thị lớn nhất cả nước là Tp.HCM hạn chế và lệch pha nghiêm trọng. Quý 1/2022 chỉ có 2.150 căn mở bán và đều ở phân khúc cao cấp, hầu như không có nhà giá trung bình. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán thị trường hấp thụ rất dễ dàng.

Từ này đến cuối năm, chưa thấy "điểm sáng" về nguồn cung

Báo cáo của DKRA Việt Nam chỉ ra, nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM trong quý 2/2022 giảm 70% so với quý trước và giảm 32% cùng kỳ năm trước. Do nguồn cung giảm nên các dự án căn hộ giá tầm trung còn sót lại trên thị trường có tỉ lệ tiêu thụ khá cao từ 80-90%. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn duy trì tốt. Dự báo từ nay đến cuối năm, nguồn cung BĐS trên thị trường sẽ chưa mấy cải thiện.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc thị trường trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 30-35 đang có nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, nhóm đối tượng này hạn chế hoặc rất ít sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ vì nguồn cung hạn hẹp. Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản vẫn sẽ diễn ra theo xu hướng như hiện nay. Xét trên thực trạng nguồn cung, tình trạng này sẽ kéo dài đến hết năm 2022 vì lượng dự án mới triển khai tiếp tục thiếu hụt.

Cùng nhận định, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho hay, phân khúc BĐS tầm trung, giá vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm nguồn cung trong thời gian tới. Điều này sẽ tác động đến giá của BĐS. Giá nhà ở tại TP.HCM vẫn tăng trên diện rộng, một số dự án tăng giá bán lên 11% trong vòng 3 tháng, có nơi tăng gấp đôi sau chỉ 1 năm. Giá bất động sản đã ghi nhận mức tăng khá nhanh trong quý 1/2022 và dự kiến sẽ tiếp tục xu thế tăng ở các quý tới.

"Nguồn cung phân khúc này đang rất khan hiếm và có xu hướng ngày càng giảm. Thực tế này đòi hỏi các chủ đầu tư cần nghiên cứu, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp để tránh rơi vào vết xe đổ khủng hoảng và "đóng băng" thị trường", ông Thắng nhấn mạnh.

Cùng với đó, việc đưa thị trường trở lại nhịp tăng trưởng bền vững, nguồn cung ổn định cần thiết có sự chung tay của tất cả các bên tham gia thị trường. Theo ông Thắng, ở góc độ quản lý Nhà nước, sở ban ngành cần có lộ trình cho việc điều tiết tín dụng bất động sản một cách phù hợp, tránh liệu pháp sốc gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường chung. Đồng thời, đẩy nhanh quy trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án để tăng nguồn cung mới ra thị trường nhất là những địa phương như Tp.HCM, Bình Dương..