Kỳ vọng Luật Đất đại (sửa đổi) kiến tạo chu kỳ phát triển mới

Luật Đất đai sửa đổi đang thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân, đặc biệt là các doanh nghiệp, nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, có đến 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý. Mặc dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới đã được thông qua, nhưng nhiều quy định mấu chốt vẫn cần thêm Luật Đất đai sửa đổi được ban hành, để thống nhất các quy định liên quan đến đất, yếu tố chính phát triển thị trường BĐS.

Sau khi được tiếp thu, chỉnh lý, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 gồm 16 chương, 260 điều, bỏ 5 điều, sửa đổi, bổ sung 250 điều (cả về nội dung và kỹ thuật) so với Dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã thống nhất 18 nội dung sửa đổi, bổ sung, trong đó có nhiều quy định liên quan trực tiếp đến đất đai, thị trường BĐS như: Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; không mở rộng phạm vi nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 28); trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đối với tài sản gắn liền với đất (Điều 34)...

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng bổ sung thêm các quy định về: Điều kiện đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (khoản 7 Điều 45); nguyên tắc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các cấp (khoản 9 Điều 60); chỉ tiêu sử dụng đất được xác định trong nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện (Điều 65 và Điều 66); thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79); các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Khoản 3 Điều 138)...

Một vấn đề đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này là thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại tiếp tục làm "nóng" nghị trường. Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, dự thảo Luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị".

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại Dự thảo Luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng". Các đại biểu Quốc hội cho rằng, thiết kế kỹ thuật như vậy đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79 sẽ phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện quy định về "Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng"...

Kỳ vọng

Luật Đất đai sửa đổi là dự án luật không chỉ được các cơ quan quản lý Nhà nước các cấp quan tâm, mà đông đảo các chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp, người dân cũng mong đợi, kỳ vọng Luật khi ban hành sẽ trở thành đạo luật chất lượng, có bước đột phá, tháo gỡ những điểm nghẽn liên quan đến cơ chế dịch chuyển đất đai và tạo sự lan tỏa, động lực dẫn dắt cho các ngành Xây dựng, BĐS…

Trong những ngày đầu năm mới 2024, việc Quốc hội tổ chức Kỳ họp bất thường lần thứ 5 để xem xét thông qua Luật Đất đai sau thời gian dài tiếp thu ý kiến chỉnh sửa, bổ sung của các bộ, ngành, địa phương và cử tri, thể hiện quyết tâm cao của Chính phủ và Quốc hội trong việc giải quyết các vướng mắc pháp lý, nhằm phục hồi phát triển thị trường đất đai nói chung, BĐS nói riêng theo hướng minh bạch, bền vững.

Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, đến 31/12/2023, đã có 40/63 tỉnh thành trên cả nước được phê duyệt quy hoạch chung. Đây là căn cứ cơ sở, động lực cho sự phát triển thị trường BĐS tại các địa phương thời gian tới. Tuy nhiên, vẫn cần có những quy định cụ thể, thống nhất, giúp các địa phương cụ thể hóa thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi chức năng và phê duyệt dự án đầu tư theo quy hoạch, đảm bảo sự phù hợp, tránh chồng chéo hay mâu thuẫn.

Việc tích cực rà soát nhằm thông qua Luật Đất đai sửa đổi là động thái quyết tâm của Chính phủ, nhằm sớm hoàn thiện các thể chế, tạo đà phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, do mức độ ảnh hưởng sâu rộng của Luật này, nên trong quá trình rà soát cần sự cẩn trọng, cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo sự thống nhất với các Luật liên quan.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, thời gian qua, không ít doanh nghiệp BĐS mong chờ Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua, mới quyết định làm tiếp hay rút lui khỏi thị trường, vì ngoài tiềm lực về vốn, nếu các vướng mắc về pháp lý chưa hoàn thiện, đồng bộ, thống nhất, doanh nghiệp khó tiếp tục triển khai dự án trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng. Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp định hướng phát triển giai đoạn mới, quyết định sự phục hồi của thị trường BĐS.

Còn TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở là những luật có tác động trực tiếp tới thị trường BĐS hiện nay. Vì vậy, các nhà đầu tư vẫn đang mong đợi và muốn nắm rõ định hướng điều tiết thị trường khi có khung pháp lý mới từ Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước.

"Chỉ khi các luật liên quan đến BĐS được thông qua, mới kỳ vọng 'hồi sinh' được các dự án BĐS đang vướng mắc, từ đó khơi thông nguồn lực triển khai các dự án mới, giúp quản lý thị trường BĐS ổn định, minh bạch, đưa thị trường BĐS từ năm 2024 phát triển chu kỳ mới. Nếu Luật Đất sửa đổi được thông qua, sẽ cần thời gian để áp dụng vào thực tế, khi đó, các dự án BĐS mới nhanh chóng được triển khai nhiều hơn, giải quyết bài toán cân bằng cung cầu...", ông Nguyễn Văn Đính nhận định.