Giá nhà không chịu hạ: Do thị trường… hay do lựa chọn?

Vì sao giá nhà liên tục tăng?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2025, giá căn hộ tăng 20% - 30% so với cùng kỳ năm ngoái, thậm chí có nơi tăng 40% so với năm 2024. Không chỉ phân khúc chung cư, các phân khúc nhà đất, nhà liền kề, biệt thự trong dự án cũng tăng 10% - 20% so với năm ngoái.

Trong khi đó, một số đơn vị nghiên cứu bất động sản trong nước đã chỉ ra rằng, chỉ trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đã tăng gấp đôi.

Giải thích về hiện tượng này, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết: Có 6 nguyên nhân khiến giá nhà đất tại Việt Nam liên tục “leo thang”.

Thứ nhất đó là những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều điểm nghẽn, khiến nhiều dự án chậm phê duyệt, nguồn cung mới hạn chế, từ đó tạo áp lực tăng giá.

“Mặc dù Chính phủ, các Bộ, ngành địa phương đã chú trọng tháo gỡ các điểm nghẽn, thế nhưng vẫn còn độ trễ trong hoàn thiện và áp dụng các quy định mới. Đồng thời, vẫn còn sự lúng túng trong tổ chức thực thi các quy định mới”, TS Cấn Văn Lực nói.

Thứ hai, chi phí đầu vào của dự án liên tục leo thang, bao gồm tiền thuê và sử dụng đất, chi phí đền bù – giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, cùng giá vật liệu và chi phí xây dựng. Khi tổng chi phí phát triển dự án tăng, giá bán khó giảm, thậm chí phải điều chỉnh tăng để đảm bảo hiệu quả và dòng tiền.

Thứ ba, cung – cầu chưa cân đối. Theo ông, số dự án được cấp phép còn ít, trong khi nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn tiếp tục tăng. Nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp, chiếm trên 70% nguồn cung, kéo mặt bằng giá bình quân lên cao, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu.

Thứ tư, hiện tượng “thổi giá”, “làm giá”, chạy theo tâm lý đám đông vẫn xuất hiện, nhất là tại những khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất, khiến giá bị đẩy lên cao, thậm chí tăng “ảo” so với giá trị thực.

Thứ năm, đầu cơ còn phổ biến. Khảo sát năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy 86% người mua nắm giữ bất động sản dưới một năm. Mua vào ở mức giá cao khiến nhiều nhà đầu tư có xu hướng giữ hàng, không dễ hạ giá bán, làm quá trình điều chỉnh diễn ra chậm.

Cuối cùng, chính sách thuế đối với bất động sản chưa đủ sức điều tiết, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa thực sự hạn chế đầu cơ hay góp phần đưa giá về mức hợp lý, bền vững.

Bàn về giải pháp đã quá nhiều, giá nhà vẫn không chịu hạ

Trên thực tế, “bài toán” giá nhà “leo thang” không phải là mới. Nhiều năm qua, các cơ quan quản lý Nhà nước đã liên tục đưa ra các giải pháp nhằm ghìm cương giá nhà, thế nhưng, giá nhà chỉ tăng mà không giảm, thậm chí còn tăng mạnh mẽ hơn.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Bên cạnh những nguyên nhân quen thuộc như giá đất leo thang, chi phí vật liệu xây dựng tăng cao và tình trạng lệch pha cung – cầu, còn một yếu tố quan trọng khác đang tác động mạnh đến thị trường, đó là lựa chọn của chính doanh nghiệp.

Theo ông Tuấn, thực tế cho thấy, dự án nhà ở thương mại càng ở phân khúc cao cấp thì biên lợi nhuận càng lớn. Đặc biệt tại các khu vực “đất vàng” như trung tâm Hà Nội hay TP HCM, hầu như không doanh nghiệp nào muốn phát triển nhà ở giá thấp, bởi hiệu quả kinh tế không hấp dẫn.

“Về quy chuẩn xây dựng, căn hộ chung cư hiện nay gần như giống nhau, bất kể là nhà giá rẻ hay cao cấp. Chất lượng kết cấu, an toàn đều theo một chuẩn chung. Sự khác biệt chủ yếu nằm ở hệ thống dịch vụ, tiện ích đi kèm. Chính những yếu tố này mới quyết định dự án thuộc phân khúc cao cấp hay bình dân”, ông Tuấn phân tích.

Từ đó, ông khẳng định, trong bối cảnh hiện nay, làm nhà cao cấp mang lại lợi nhuận tốt hơn rất nhiều so với nhà giá thấp, nên việc các doanh nghiệp “đổ xô” vào phân khúc này là điều dễ hiểu.

“Vì vậy, để giá nhà thực sự giảm, trước hết doanh nghiệp sẽ phải là người thay đổi tư duy đầu tiên, trong trường hợp bắt buộc”, ông Tuấn nói.