Đổi mới chính sách tài chính đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Đổi mới chính sách tiền thuê đất đối với lĩnh vực xã hội hóa

Một trong những điểm nhấn quan trọng của Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP là đổi mới căn bản chính sách tính và ưu đãi tiền thuê đất đối với các dự án trong lĩnh vực xã hội hóa. Đây là chính sách nhằm thu hút mạnh mẽ nguồn lực xã hội đầu tư vào các lĩnh vực thiết yếu như giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường và giám định tư pháp.

Theo đó, phạm vi áp dụng ưu đãi được mở rộng, bao gồm cả các dự án xã hội hóa thuộc và không thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Điểm nổi bật là việc phân cấp mạnh mẽ cho địa phương khi UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định mức ưu đãi miễn tiền thuê đất đối với từng khu vực, lĩnh vực để áp dụng đối với dự án xã hội hóa thuộc danh mục loại hình và tiêu chí xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Trong khi đó, nguyên tắc xác định ưu đãi được thiết kế linh hoạt, với mức tối thiểu theo quy định chung và mức tối đa là miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê nhằm giúp nhà đầu tư giảm chi phí tiếp cận đất đai, tập trung nguồn lực nâng cao chất lượng dịch vụ.

Song song với ưu đãi, chính sách cũng quy định rõ trách nhiệm của các cơ sở xã hội hóa. Sau khi dự án đi vào hoạt động, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra việc đáp ứng các tiêu chí xã hội hóa đã cam kết. Trường hợp không đáp ứng điều kiện hoặc sử dụng đất sai mục đích, đơn vị vi phạm sẽ bị thu hồi toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và phải nộp thêm khoản tiền chậm nộp theo quy định pháp luật về quản lý thuế.

Ưu đãi tiền thuê đất đối với khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số

Điểm đáng lưu ý là chính sách mới đã dành những ưu đãi đặc biệt chưa từng có về tiền thuê đất cho lĩnh vực khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.

Theo đó, nhiều loại hình cơ sở khoa học và công nghệ được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê, bao gồm: Đất xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ, ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; cơ sở thực nghiệm, sản xuất thử nghiệm; các viện, trung tâm nghiên cứu – phát triển công nghệ số; dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.

Đặc biệt, Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các khu công nghệ số tập trung được hưởng cơ chế miễn tiền thuê đất trọn đời. Chủ đầu tư hạ tầng khu công nghệ số tập trung không được tính tiền thuê đất được miễn vào giá cho thuê hạ tầng, qua đó góp phần giảm chi phí đầu vào và tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư công nghệ cao.

Đối với các dự án đầu tư trong khu công nghệ cao, tiền thuê đất được miễn từ 15 năm đến 19 năm sau thời gian xây dựng cơ bản được áp dụng rộng rãi; các dự án thuộc danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có thể được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê.

Đồng thời, Nhà nước cam kết bảo đảm quỹ đất cho phát triển khoa học và công nghệ, song yêu cầu các đơn vị thụ hưởng phải sử dụng đất đúng mục đích. Trường hợp vi phạm, toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm sẽ bị thu hồi kèm tiền chậm nộp.

Giảm tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng

Một nội dung có tác động xã hội một cách sâu rộng là quy định mới về tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định quy định chi tiết thi hành, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, số tiền phải nộp được tính bằng 100% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, hiện nay, nhằm giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân, theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, mức thu tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cho phép chuyển mục đích: 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức; 100% chênh lệch đối với diện tích vượt quá 1 lần hạn mức.

Quy định này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất; người sử dụng đất được quyền lựa chọn 1 thửa đất để hưởng chính sách ưu đãi này và phải cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, để bảo đảm công bằng trong giai đoạn chuyển tiếp, các trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 được phép đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới. Nếu đã nộp tiền, người dân được yêu cầu hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác, với điều kiện nộp hồ sơ đề nghị chậm nhất trước ngày 1/1/2027.