Bất động sản Việt Nam cần gì để hút dòng vốn ngoại?

Khách ngoại tăng mạnh, tiêu chí chọn dự án ngày càng khắt khe

Tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam” diễn ra vào ngày 6/4, giới chuyên gia đã đưa ra nhiều nhận định về các yêu cầu, điều kiện bắt buộc, tiên quyết để bất động sản Việt Nam thu hút được dòng vốn ngoại.

Theo đó, tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang trở thành tiêu chí bắt buộc của dòng vốn quốc tế, buộc thị trường bất động sản Việt Nam phải thay đổi để thích ứng và nâng sức hút.

Theo ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản, nhà đầu tư quốc tế ngày càng thận trọng, ưu tiên các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng tiêu chí phát triển bền vững.

Tại các thị trường phát triển, lợi suất đầu tư cốt lõi phổ biến chỉ khoảng 5 - 6%, trong khi nhiều nhà đầu tư vẫn kỳ vọng mức sinh lời từ 10% trở lên. Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ đầu tư ngắn hạn sang các tài sản chất lượng cao, nơi ESG trở thành yếu tố quan trọng trong việc đánh giá rủi ro và giá trị dài hạn.

ESG đã hình thành từ đầu những năm 2000 nhưng tăng tốc mạnh sau năm 2020, khi các quốc gia cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Từ đó, tiêu chuẩn này không còn là “điểm cộng” mà trở thành điều kiện tiên quyết trong quyết định rót vốn.

Theo ông Stephen Higgins, dòng vốn quốc tế hiện vẫn trong trạng thái “chờ đợi cơ hội” và sẽ tăng tốc khi thị trường hội tụ đủ điều kiện.

Trong bối cảnh đó, xanh hoá không còn là lựa chọn mang tính chiến lược dài hạn, mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc. Tuy nhiên, để thực sự tận dụng cơ hội, thị trường cần đồng thời nâng cao tính minh bạch, hoàn thiện pháp lý và cải thiện chất lượng nguồn cung.

“Vấn đề không phải là có thu hút được vốn hay không, mà là mức độ sẵn sàng để đón và sử dụng hiệu quả dòng vốn đó”, ông Higgins nhấn mạnh.

Bàn luận về góc độ sâu hơn trong thị trường, ông Đinh Đức Tuấn, đại diện Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam đang tăng mạnh, với lượng tìm kiếm tăng khoảng 500% trong giai đoạn 2023–2025.

Dòng quan tâm này tập trung chủ yếu vào các đô thị lớn, trong đó TP HCM chiếm khoảng 40%, Hà Nội khoảng 15%. Theo ông Tuấn, nhà đầu tư quốc tế ưu tiên các thị trường có thanh khoản cao, hạ tầng phát triển và khả năng khai thác tốt.

Đáng chú ý, khách ngoại hiện ngày càng “chọn lọc” rõ rệt. Các tiêu chí hàng đầu bao gồm pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư, quy mô dự án và vị trí gắn với hạ tầng hoặc tiềm năng du lịch. Đặc biệt, yếu tố bền vững và khả năng vận hành dài hạn ngày càng được coi trọng, nhất là với nhà đầu tư đến từ Nhật Bản và châu Âu.

Doanh nghiệp buộc thay đổi từ “lướt sóng” sang tạo giá trị dài hạn

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes cho rằng, sự dịch chuyển của dòng vốn ngoại đang thiết lập những tiêu chuẩn mới cho thị trường bất động sản.

Theo đó, nhà đầu tư không còn ưu tiên các sản phẩm mang tính đầu cơ mà chuyển sang tìm kiếm những dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dài hạn và tạo dòng tiền ổn định. Xu hướng này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, tập trung phát triển các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng.

Một trong những mô hình được nhắc đến là các đại đô thị “all-in-one”, vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa tích hợp dịch vụ, thương mại, du lịch và công nghệ. Theo ông Tâm, những dự án có khả năng tạo “traffic” thu hút dòng người và dòng tiền sẽ đóng vai trò quyết định trong việc gia tăng giá trị và phát triển bền vững.

Ông Tâm lấy ví dụ dự án tiêu biểu của TP.HCM là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, dự án này có quy mô gần 2.870 ha, được định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái, tích hợp tiêu chuẩn ESG và kết nối trực tiếp với TP.HCM. Dự án được kỳ vọng vừa đáp ứng nhu cầu ở, nghỉ dưỡng, vừa tạo nguồn thu ổn định, qua đó gia tăng sức hút với dòng vốn quốc tế.

Xanh hoá là điều kiện cần, thị trường cần thêm “điều kiện đủ”

Dù ESG đóng vai trò ngày càng quan trọng, khả năng thu hút dòng vốn ngoại vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, đặc biệt là môi trường pháp lý. Các vấn đề liên quan đến thủ tục đầu tư, quyền sử dụng đất hay cơ chế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài vẫn là những “điểm nghẽn” cần tháo gỡ.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đang mở rộng sang các phân khúc mới như logistics, trung tâm dữ liệu (data center), bất động sản chăm sóc sức khỏe hay nhà ở cho người cao tuổi là những lĩnh vực có tiềm năng thu hút dòng vốn dài hạn nếu đáp ứng tốt tiêu chuẩn phát triển bền vững.