Bất động sản đang "nóng" lên nhưng nguồn cung đủ điều kiện mở bán chỉ “đếm trên đầu ngón tay”

Thông tin 70% chủ đầu tư có bất động sản sẵn sàng "bung hàng" mới đây khiến người mua nhà, giới đầu tư đặc biệt quan tâm bởi thị trường bất động sản Việt trong nhiều năm vẫn trong tình cảnh cung ít, cầu nhiều. Tuy nhiên, giải thích về con số trên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tỷ lệ 70% chủ đầu tư sẵn sàng ra hàng chỉ đúng với các doanh nghiệp "có sản phẩm đủ điều kiện mở bán".

Theo thống kê, số doanh nghiệp có sản phẩm đủ điều kiện mở bán chỉ hiện nay chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong khi đó, chỉ 70% trong số các dự án ít ỏi trên có khả năng bung hàng, đồng nghĩa, nguồn cung ra thị trường thực tế vẫn rất khan hiếm.

Thống kê thị trường quý 1 cũng cho thấy sự khan hiếm ấy. Đơn cử, trong quý 1 năm nay, tại TP.HCM, chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, theo tổng kết từ Sở Xây dựng TP.HCM. Đây cũng là tình trạng chung ở nhiều tỉnh, thành phố.

Nguyên nhân, theo ông Đính bởi phần lớn dự án hiện vẫn rơi vào cảnh chưa được phê duyệt vì các vướng mắc về thủ tục. "Nhìn chung, nguồn cung các dự án vẫn chưa được giải quyết", ông Đính nhận xét.

Nhìn bức tranh nguồn cung một cách tổng thể, trong sự kiện hồi đầu tháng 4 ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho biết mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm. Trong khi đó, nhu cầu thông thường của người dân lên đến 70.000 – 80.000 căn hộ mỗi năm.

Đó là một trong lý do khiến giá BĐS có xu hướng tăng trong những năm gần đây. Khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý 1 năm 2024 cho thấy, giá chung cư trung bình tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh lần lượt ở mức 46 triệu đồng/m2 và 48 triệu đồng/m2. Trong khi đó, năm 2018, mức giá trung bình tại 2 thành phố lớn chỉ lần lượt là 27 triệu đồng/m2 và 31 triệu đồng/m2. Điều này có nghĩa, sau 6 năm, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng khoảng 70% trong khi mức tăng tại TP.HCM là khoảng 55%.

Quyết định xuống tiền của người dân ngày càng nhanh

Nói về triển vọng trong thời gian tới, giới chuyên gia cho rằng, tình trạng nguồn cung nhỏ giọt chưa thể giải quyết một sớm một chiều. "Từ nay cho đến cuối năm, mặc dù các đạo luật lớn đã được thông qua nhưng nguồn cung mới vẫn chưa thể được cải thiện", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội khẳng định.

Cũng ở góc độ này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, dù Chính phủ đang rất quyết liệt song các dự án thực sự được tháo gỡ pháp lý chưa nhiều. Ngoài điểm nghẽn về pháp lý, ông Đính nhắc tới một trong những vấn đề hiện tại là năng lực thực thi của chính quyền các cấp. Khi chưa được giải quyết triệt để, nguồn cung trong thời gian tới rất khó có sự đột biến.

Trong khi đó, ở chiều hướng ngược lại, lực cầu trên thị trường theo đánh giá vẫn đang tăng từng ngày. Như giải thích của bà Đỗ Thu Hằng, dòng cầu lớn xuất phát từ yếu tố nhập cư, nhu cầu ra ở riêng ngày càng lớn của những người trưởng thành. Nguồn cầu này tích lũy trong nhiều năm không được đáp ứng khiến nhu cầu về nhà ở bị dồn nén. Đặc biệt, thời điểm hiện tại, nguồn cầu đang được cộng hưởng bởi các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động, lãi suất ở ngưỡng thấp khiến người dân có xu hướng tìm kiếm kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn như bất động sản.

Bà Hằng cũng nhắc tới việc tâm lý mua nhà hiện tại đã có sự biến chuyển. Như với dòng căn hộ, quan điểm căn hộ là "tiêu sản" hiện đã thay đổi khi người dân nhận thấy, căn hộ tại các đô thị lớn là một tài sản. Thậm chí, nếu như trước kia, quyết định mua căn hộ cần được cân nhắc khá lâu bởi đây cũng được xem là một khoản có giá trị lớn thì gần đây người mua nhà hiện nay không đợi quá lâu để đưa ra quyết định mua. Tất nhiên, theo bà Hằng việc người dân nhanh chóng xuống tiền chỉ xuất hiện với những dự án có chủ đầu tư uy tín, sản phẩm khi đã tung ra thị trường có sự đảm bảo về chất lượng cũng như các yếu tố pháp lý.

Đồng tình với ý kiến này, một chuyên gia lâu trong năm trong ngành tư vấn bất động sản cho rằng, việc người dân quyết định sớm xuống tiền cũng xuất phát từ nhận định, xu hướng tăng giá sẽ là chủ đạo trong thời gian tới. Dòng cầu lớn trong khi nguồn cung còn yếu, chi phí đất, chi phí xây dựng liên tục tăng cao dẫn đến thực tế, giá chào bán các dự án mới sẽ ở mức cao. Giá ở thị trường thứ cấp cũng bởi thế mà rất khó hạ. Dự báo của CBRE cho thấy, chỉ riêng trong năm 2024, giá căn hộ có thể tăng khoảng 20%. Đó là lý do nhiều người muốn sớm nắm giữ BĐS để vừa định cư, vừa giữ tài sản cho gia đình.

Thực tế, đây là bước đi khôn ngoan bởi hiện tại cũng là thời điểm các chủ đầu tư đang có các chương trình hỗ trợ lớn giúp người mua tối ưu chi phí. Cùng với sự sôi động đang ngày càng rõ nét của thị trường, việc sớm sở hữu BĐS theo các chuyên gia sẽ là lợi thế lớn khi cùng số tiền hiện tại, không dễ để mua được các BĐS tốt trong tương lai.