“Luật chơi mới” cho bất động sản nghỉ dưỡng

Cần đưa bất động sản nghỉ dưỡng về đúng vị thế và tầm vóc. Ảnh: Thu Hiền.

Gắn bất động sản nghỉ dưỡng với chiến lược phát triển du lịch

Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ hơn sau giai đoạn kéo dài trầm lắng.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, cả nước có 9 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 4 dự án được cấp phép xây dựng mới với khoảng 1.807 căn hộ du lịch và 942 căn biệt thự du lịch. Hiện có 47 dự án đang triển khai xây dựng với khoảng 21.456 căn hộ du lịch và 3.865 căn biệt thự du lịch.

Nguồn cung và thanh khoản trên thị trường cũng cải thiện. Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quý II/2026 ghi nhận khoảng 4.800 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới, gấp đôi cùng kỳ; tính chung nửa đầu năm đạt khoảng 12.100 sản phẩm, gấp 4 lần cùng kỳ năm 2025.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý II đạt khoảng 55%, tương ứng hơn 2.700 giao dịch; tính chung nửa đầu năm đạt 49,5%, với khoảng 5.600 giao dịch.

Tuy nhiên, sự phục hồi đang diễn ra theo hướng chọn lọc. Giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án của chủ đầu tư lớn, có pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm, mức giá hợp lý và nằm tại các đô thị biển có tiềm năng phát triển du lịch, khai thác cho thuê. Trong khi đó, nhà đầu tư vẫn thận trọng với các dự án đơn lẻ hoặc vận hành kém.

Diễn biến này cho thấy sự trở lại của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ phụ thuộc vào nguồn cung hay sức cầu, mà ngày càng gắn với chất lượng dự án, khả năng vận hành và tạo dòng tiền thực tế.

Là người theo đuổi lĩnh vực bất động sản gần 20 năm và dành nhiều tâm huyết cho dòng sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bà Nguyễn Hương, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần đưa bất động sản nghỉ dưỡng về đúng vị thế và tầm vóc, bởi lĩnh vực này đang đóng góp vào việc thúc đẩy du lịch Việt Nam lên một tầm cao mới.

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản nghỉ dưỡng 2026 vừa được tổ chức, bà Hương cho rằng, cần có những giải pháp mang tính toàn diện, mang lại niềm tin cho nhà đầu tư, cho khách hàng trong và ngoài nước, qua đó thúc đẩy du lịch tăng trưởng, lượng khách đến Việt Nam tăng đều theo hàng năm.

Theo bà, bất động sản nghỉ dưỡng cần được đặt trong tầm nhìn gắn với chiến lược quốc gia về phát triển du lịch. Trong đó, quy hoạch các điểm đến phải được coi trọng bởi hoạt động du lịch gắn chặt với đặc thù của từng địa phương.

Cùng là du lịch biển nhưng Đà Nẵng có những đặc trưng khác Quy Nhơn, Nha Trang hay Vũng Tàu. Vì vậy, quy hoạch du lịch cần giúp tạo ra sự khác biệt về văn hóa, vùng miền và trải nghiệm tại từng điểm đến.

Bên cạnh hạ tầng nội khu của dự án, bà Nguyễn Hương cho rằng cần phát triển hạ tầng giao thông và kết nối vùng để tạo sự liên kết giữa các điểm đến du lịch. Đồng thời, khung pháp lý phải sẵn sàng và được hoàn thiện để bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người mua - yếu tố đặc biệt quan trọng đối với bất động sản du lịch.

“Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là bất động sản rất đặc thù, các nhà đầu tư phải đủ năng lực để phát triển dự án. Sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải được hoàn thiện, đồng bộ và đủ khả năng để vận hành”, bà Hương nhấn mạnh.

Kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng đóng góp quan trọng vào tăng trưởng của địa phương

Từ góc độ địa phương, ông Lê Quang Nam, Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng cho rằng, Đà Nẵng có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng, từ tài nguyên biển, cảnh quan tự nhiên đến hệ thống đô thị, hạ tầng giao thông và thương hiệu điểm đến.

Tuy nhiên, Thành phố xác định phát triển du lịch không chỉ là tăng số lượng du khách mà quan trọng hơn là nâng cao giá trị, để du khách ở lại lâu hơn, trải nghiệm nhiều hơn, chi tiêu nhiều hơn và mong muốn quay trở lại.

Theo đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải được xem là một bộ phận của hệ sinh thái du lịch - dịch vụ, góp phần hình thành sản phẩm mới, nâng cao chất lượng điểm đến, tạo việc làm và mang lại lợi ích thiết thực cho cộng đồng.

Năm 2026, Đà Nẵng đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP từ 11% trở lên và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được kỳ vọng đóng góp một phần quan trọng vào mức tăng trưởng này.

Thành phố tập trung làm mới các động lực tăng trưởng truyền thống như du lịch, dịch vụ, xây dựng, bất động sản, đồng thời thúc đẩy các động lực mới gắn với khoa học - công nghệ, đổi mới sáng tạo, kinh tế số, logistics và kinh tế biển.

Khung pháp lý của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước những thay đổi mới. Ảnh: Thu Hiền.

Theo ông Nam, phát triển thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong giai đoạn tới cần đáp ứng 3 yêu cầu. Trước hết là cơ sở pháp lý rõ ràng, công khai, minh bạch; mỗi dự án phải xác định rõ tính chất sản phẩm, mục đích sử dụng đất, điều kiện đầu tư xây dựng, cơ chế quản lý vận hành cũng như quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, khách hàng và đơn vị khai thác.

Thứ hai, dự án phải gắn với quy hoạch, hạ tầng và khả năng đáp ứng của đô thị. Đối với một đô thị biển như Đà Nẵng, khai thác lợi thế cảnh quan phải đi đôi với bảo vệ môi trường, bảo đảm giao thông, cấp thoát nước, xử lý chất thải, phòng cháy chữa cháy, không gian công cộng và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.

Thứ ba, cạnh tranh phải dựa trên chất lượng sản phẩm, năng lực vận hành và bản sắc điểm đến. Thành phố mong muốn các dự án có mô hình kinh doanh khả thi, được vận hành chuyên nghiệp và kết nối nghỉ dưỡng với văn hóa, thể thao, chăm sóc sức khỏe, hội nghị, sự kiện, vui chơi giải trí và kinh tế ban đêm.

“Một dự án tốt không chỉ tạo doanh thu cho doanh nghiệp mà còn phải đóng góp cho chất lượng đô thị, du lịch và đời sống của người dân”, ông Nam nhấn mạnh.

“Luật chơi mới” đòi hỏi thay đổi cách phát triển dự án

Cùng với yêu cầu nâng chất lượng sản phẩm và điểm đến, khung pháp lý của thị trường bất động sản cũng đang đứng trước những thay đổi mới.

Theo ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Quốc hội khóa XV và XVI đã ban hành nhiều nghị quyết đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, trong đó chủ yếu liên quan đến các dự án bất động sản. Kỳ họp Quốc hội vừa qua cũng đã cho ý kiến về Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Tại kỳ họp thường niên tới đây, Quốc hội sẽ xem xét và nếu bảo đảm chất lượng sẽ biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo ông Hiếu, 3 luật này sẽ thiết lập “một cuộc chơi mới, một luật chơi mới” cho một thị trường bất động sản “thế hệ mới”. Những thay đổi đó sẽ tác động đến “khẩu vị” của nhà đầu tư, sự chuyển biến của thị trường cũng như cách thức hoạt động của các nhà phát triển bất động sản.

Từ thực tế phát triển thị trường thời gian qua, ông Hiếu cho rằng bài học đầu tiên đối với cả nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản chính là vấn đề pháp lý.

Trước đây, quá trình phát triển một dự án bất động sản thường tập trung nhiều vào việc làm sao để có được dự án. Hiện nay, cả nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản vì lợi ích của chính mình, cần quan tâm đầu tiên đến vấn đề pháp lý, đó là bài học đầu tiên. Không thể bằng mọi giá để có được dự án như trước.

Một thay đổi khác được ông Phan Đức Hiếu lưu ý là xu hướng chuyển sang bất động sản tạo dòng tiền thay vì chỉ nắm giữ tài sản để chờ tăng giá. Nếu thị trường thực sự chuyển biến theo hướng này, nhà đầu tư khi phát triển dự án phải tính đến đầu ra ngay từ đầu.

Đồng thời, cam kết giữa nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư phải rõ ràng, bảo đảm lợi ích của các bên. Theo ông Hiếu, đây có thể là tín hiệu tích cực khi hai bên hiểu nhau hơn và sản phẩm được tạo ra phải khẳng định được chất lượng và hiệu quả tốt hơn. Điều này sẽ làm thị trường tốt lên.

Ở góc độ quản lý địa phương, ông Lê Quang Nam khẳng định Đà Nẵng sẽ tiếp tục rà soát quy hoạch và các dự án, tăng cường phối hợp giữa các lĩnh vực đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy và du lịch.

Khẳng định Thành phố chào đón và đồng hành với các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, năng lực tài chính, công nghệ, quản trị và trách nhiệm xã hội. Ông cũng lưu ý, sự đồng hành phải dựa trên nguyên tắc đúng pháp luật, công khai, minh bạch, rõ trách nhiệm và rõ thời hạn.

Đà Nẵng kiên định quan điểm không hợp thức hóa sai phạm, nhưng cũng không để những hồ sơ đủ điều kiện bị kéo dài do phối hợp chưa chặt chẽ; đồng thời không đánh đổi môi trường, cảnh quan, trật tự đô thị và lợi ích công cộng để lấy tăng trưởng ngắn hạn.