"Chê" giá bất động sản nội đô cao, nhà đầu tư dịch chuyển tới khu vực này khiến giá tăng "phi mã"

Nhà đầu tư dịch chuyển tới các tỉnh lân cận

Xưa tới nay, bất động sản là kênh đầu tư tương đối an toàn và chỉ có thể đổi đời nhờ bất động sản dường như đã trở thành chân lý của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, để một bước đầu tư vào bất động sản không còn dễ dàng như giai đoạn 2015 - 2016.

Bởi diễn biến của thị trường nhà đất trong những năm gần đây đã trải qua nhiều cơn sốt cục bộ. Mỗi lần cơn sốt đất đi qua, giá đất tăng chóng mặt và thiết lập những mặt bằng giá cao ngất ngưởng.

Trong bối cảnh hiện nay, ngay cả những quỹ đất ven đô như Hoài Đức, Thạch Thất, Sơn Tây, Gia Lâm... cũng có mức giá cao ngất ngưởng. Nếu nhìn vào diễn biến thị trường tại những khu vực này thì không còn cơ hội cho nhiều nhà đầu tư.

Do đó, các nhà đầu tư mở rộng sang các tỉnh lân cận, nổi bật là Bắc Ninh, Hòa Bình và Hưng Yên. Là tỉnh phát triển mạnh về công nghiệp ở Miền Bắc với nhiều khu công nghiệp lớn nhỏ trên địa bàn nên Hưng Yên hưởng nhiều lợi thế sau thương chiến Mỹ - Trung và tác động của dịch Covid-19. Nhiều khu công nghiệp được chấp thuận đầu tư, triển khai hạ tầng tại tỉnh thành này trong 2 năm qua. Bất động sản Hưng Yên, đặc biệt đất nền gần các khu cộng nghiệp, dự án lớn tăng trưởng rất tốt.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm cuối năm 2021, đất nền Hưng Yên đã thiết lập mặt bằng mới cao hơn năm 2020 sau một thời gian neo giá do dịch Covid-19.

Cụ thể, đất gần khu công nghiệp Phố Nối (Mỹ Hào) thời điểm cuối 2020 có giá 17 - 21 triệu đồng/m2 đã tăng lên 24 - 29 triệu đồng/m2. Riêng những mảnh vị trí mặt đường lớn, có thể kinh doanh giá lên tới 36 - 40 triệu đồng/m2. Đất gần các khu công nghiệp như Ân Thi, Văn Giang cũng có biên độ tăng giá khoảng 20-30%, từ mức 13 - 18 triệu/m2 lên 17 - 23 triệu/m2, hoặc 20 - 24 triệu/m2 lên 27 - 31 triệu/m2...

Vị trí cửa ngõ Hà Nội, quỹ đất còn dồi dào với biên độ tăng giá tốt là những yếu tố tạo nên sức hút của bất động sản Hưng Yên.

Theo báo cáo thị trường tháng 2/2022 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản Hưng Yên tại các địa bàn chính tiếp tục tăng 7% so với tháng 1. Đáng chú ý, phân khúc nhà riêng ghi nhận lượng tìm kiếm tăng 35%, đất nền tăng 11% so với cùng kỳ 2021.

Lượng tin rao bán toàn thị trường tăng trung bình khoảng 3%. Trong khi Văn Giang gần như không có thêm nhiều tin rao mới thì các thị trường nhỏ hơn có mức tăng rất tốt, như Khoái Châu tăng 43,5%, Yên Mỹ tăng 27,3%. Điều này cũng có nghĩa nguồn cung nhà đất tại Văn Giang bắt đầu hạn hẹp, và đang mở rộng dần ra những địa bàn mới nổi, nơi có thay đổi về hạ tầng, dự án mới...

Mặc dù còn nhiều tiềm năng nhưng từ dữ liệu của Batdongsan.com.vn có thể thấy bất động sản Hưng Yên phát triển không đồng đều. Sốt giá đất chỉ diễn ra cục bộ tại một số địa phương hưởng lợi hạ tầng dự án hoặc khu công nghiệp. Sức nóng thị trường tập trung chủ yếu ở địa bàn huyện Văn Giang, đây cũng là nơi chiếm gần như toàn bộ thị phần của bất động sản Hưng Yên. 

Tuy nhiên gần đây, nhà đầu tư đang bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến các phân khúc khác, tiêu biểu là nhà riêng. Theo báo cáo thị trường tháng 2/2022 của Batdongsan.com.vn, phân khúc nhà riêng chiếm thị phần rất nhỏ nhưng ghi nhận lượng tin rao bán tăng 92,6%, mức độ quan tâm tăng 35% so với tháng 1/2022. Ngoài Văn Giang, một số địa bàn khác của Hưng Yên cũng được người tìm kiếm quan tâm là Mỹ Hào, Văn Lâm, Khoái Châu và Yên Mỹ.

Big data của Batdongsan.com.vn cho thấy, dưới tác động của việc tăng giá dầu, kim loại quý và vật liệu xây dựng, giá bất động sản trong quý I/2022 có xu hướng tăng và dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Bất động sản "ăn" theo các khu công nghiệp trở thành hướng đầu tư mới

Theo ông Võ Văn Mười - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Kim Thịnh Phát cũng cho biết, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã khiến chuỗi cung ứng toàn cầu dịch chuyển sang các nước lân cận. Đặc biệt, Việt Nam là nước có lợi thế lớn trong thu hút các chuỗi cung ứng, những nhà máy công nghiệp lớn.

Giai đoạn vừa qua, các loại hình bất động sản như biệt thự nghỉ dưỡng, liền kề hay đất nền phân lô đã phát triển rất mạnh. Giá trị nhiều nơi đã tăng 3 - 5 lần, thậm chí có những khu vực giá trị bất động sản đã tăng lên tới 10 lần. Từ giai đoạn 2013 - 2019, thị trường trải qua quãng thời gian phát triển tốt, nhưng từ sau 2019 đã có xu hướng chậm lại. Dịch Covid-19 trong 2 năm gần đây đã khiến nhiều phân khúc, thị trường tiếp tục bị chậm lại.

Ông Mười cho rằng, thị trường cần một làn sóng mới. Những bất động sản "ăn" theo các khu công nghiệp trở thành hướng đầu tư mới. Các ông lớn đổ tiền vào bất động sản công nghiệp kéo theo các nhà máy, công xưởng, người lao động đổ về làm việc. Nhu cầu về bất động sản an cư, kinh doanh gần khu công nghiệp tăng mạnh. Ông Mười khẳng định, làn sóng đầu tư bất động sản vùng ven và bất động sản ven khu công nghiệp sẽ trở thành xu hướng, phát triển mạnh trong thời gian tới. Nhiều nhà đầu tư sẽ thắng lớn nếu chọn được sản phẩm tốt tại đây.

Để đầu tư hiệu quả, tránh rủi ro, ông Mười cho biết: "Nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này phải lưu ý đến vấn đề pháp lý, quy hoạch. Hiện nay, nhà đầu tư đã có những trang xem được thông tin quy hoạch, biết được vị trí một khu đất đang nằm trong, nằm ngoài hay nằm giáp ranh khu công nghiệp hoặc đến sở, phòng tài nguyên và môi trường kiểm tra".

Theo ông, có 3 giai đoạn để đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp. Giai đoạn mới triển khai khi vừa có thông tin về dự án, rủi ro nhiều nhưng sinh lời cao. Giai đoạn này dễ xảy ra sốt đất, minh chứng là năm 2021 đã xảy ra cơn sốt đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu theo thông tin một tập đoàn bất động sản lớn mở một nhà máy tại đây. Nhà đầu cơ tận dụng cơ hội đó để lướt sóng, có người kiếm được rất nhiều tiền nhưng cũng có những nhà đầu tư bị kẹt trong cơn bùng nổ.

Giai đoạn triển khai, thông tin pháp lý đã hoàn chỉnh, các khu công nghiệp đã định hình, quy hoạch. Nhà đầu tư bắt đầu thi công nhà xưởng, mời nhà máy về hợp tác. Trong giai đoạn này, giá tăng tốt nhất, tính thanh khoản tốt, thời điểm đó dễ mua bán, sinh lời.

Giai đoạn thông tin minh bạch, nhà xưởng hoàn chỉnh, nhà đầu tư lưu ý đây không còn là thời điểm đầu tư lãi vốn nữa mà là đầu tư dòng tiền. Nhà đầu tư có thể chọn mặt bằng vị trí đắc địa để kinh doanh nhà trọ, quán ăn, dịch vụ cho công nhân, chuyên gia.

Ông Mười nhấn mạnh: "Nhà đầu tư cần cân nhắc vào tiền thời điểm nào, ra thời điểm nào. Quan trọng là pháp lý, quy hoạch ra sao để có phương án đầu tư cụ thể cho cá nhân".

https://cafef.vn/che-gia-bat-dong-san-noi-do-cao-nha-dau-tu-dich-chuyen-toi-khu-vuc-nay-khien-gia-tang-phi-ma-20220331225022985.chn