Thị trường nhà ở có dấu hiệu 'lao dốc' vì thiếu nguồn cung trầm trọng

Từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS ghi nhận những diễn biến phức tạp theo chiều hướng tích cực lẫn tiêu cực. Trong đó, giá BĐS nhất là phân khúc đất ở, nhà ở liên tục tăng nóng, bỏ xa mức thu nhập của phần lớn người dân.

Nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam chỉ ra, so với mức giá cách đây 2 năm, hiện giá nhà không chỉ tăng cục bộ ở một vài dự án, mà nhiều khu vực đã hình thành mặt bằng giá mới. Đáng chú ý, các dự án nhà ở thương mại giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như “mất hút” khỏi thị trường.

Còn theo khảo sát của nhiều đơn vị môi giới BĐS, hiện nay giá nhà ở Việt Nam gấp khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, trong khi nguồn cung thì thiếu ở mức đáng báo động.

Do đó, tính trung bình thì một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như Hà Nội hay TP HCM thì dư lại khoảng 6 triệu đồng.

Do đó, họ cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng. Còn với mức thu nhập 20 - 30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm, với điều kiện họ không phải chi trả cho các khoản phí về ốm đau, bệnh tật,...

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, hiện tại thị trường đang thiếu hụt nguồn cung do nhiều dự án bị vướng mắc, khó ra hàng mới . Do đó, nguồn hàng trên thị trường đang chủ yếu được chào đi bán lại.

Theo quy luật, khi nguồn cung khan hiếm thì giá nhà sẽ tăng mạnh, kèm với đó là áp lực tăng giá của đất đai, vật giá đầu vào leo thang,… Đáng chú ý, cùng với việc khan hàng thì thực trạng này còn khiến thị trường xuất hiện đầu cơ, đầu nậu.

Quá sớm để kết luận là thị trường lao dốc?

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đính, từ đầu năm tới nay, thị trường BĐS bị hàng loạt yếu tố tác động, như lạm phát; dòng tiền có dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; đặc biệt, việc dòng tín dụng bị siết và nguồn cung mới hạn chế đã khiến giá nhà bị đẩy lên quá cao.

Đối với nhà ở, dòng tiền chủ yếu phân bố vào các dạng BĐS đầu cơ, trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao .

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc giảm giá BĐS hiện nay là khó. Tuy nhiên, nếu các dự án đang trong quá trình làm thủ tục phê duyệt đầu tư được thúc đẩy tiến độ tháo gỡ khó khăn, để ra nguồn hàng lớn thì thị trường có thể dần lấy lại sự cân bằng giữa cung - cầu, nhờ đó mà giá BĐS mới giảm dần.

Ông Đỗ Duy Thành - Quản lý Bộ phận tư vấn và đầu tư Savills Hà Nội, dự báo, từ những dữ liệu thực tế cho thấy tình trạng trầm lắng sẽ vẫn diễn ra ít nhất cho đến hết năm 2022. Do đó, các nhà đầu tư sẽ có xu hướng tái cơ cấu lại các khoản đầu tư và sản phẩm, theo hướng chú trọng đến thanh khoản, thay vì chờ thị trường hồi phục để được lãi lớn.

Đáng chú ý, những nhà đầu tư hoặc môi giới có tư tưởng “lướt sóng” hay dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ đứng trước áp lực lãi vay, bắt buộc phải cắt lỗ. Trong khi đó, các vướng mắc về pháp lý để bổ sung nguồn cung cho thị trường cũng sẽ không được giải quyết một sớm một chiều. Vì thế, giai đoạn này là lúc dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc.

Tuy nhiên, ông Thành cho rằng vẫn quá sớm để kết luận rằng tình hình BĐS sẽ tiếp tục xấu đi, hay sẽ có khởi sắc sau năm 2022, nhưng chắc chắn những động thái của Chính phủ sẽ góp phần tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh với tiềm năng phát triển bền vững .

Trong khi đó, ông Nguyễn Thái Yên, chuyên viên phân phối bất động sản cao cấp cho rằng, mặc dù thị trường đang trong thời kì trầm lắng, nhưng không phải là không có giao dịch diễn ra. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục sớm rà soát những quy định chồng chéo của pháp luật, liên quan đến thị trường BĐS, để các rào cản về thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án BĐS sớm được tháo gỡ, để tạo nguồn cung, thỏa mãn nhu cầu của thị trường…