Nghịch cảnh trên thị trường bất động sản: Người mong thoát hàng, người chờ “bắt đáy”

Khoảng 5 tháng trở lại đây, bức tranh thị trường bất động sản bao trùm màu ảm đạm, nhiều khu vực đã có dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt. Theo đó, không ít nhà đầu tư tỏ ra lo lắng với tâm lý, nếu không bán nhanh giá sẽ giảm, thậm chí là “chôn” vốn nhiều năm. Từ đó, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng người bán thì nhiều nhưng người mua hiếm.

Theo anh Nguyễn Quang, môi giới bất động sản tại vùng ven Hà Nội cho biết, chỉ tính khoảng 1 tháng trở lại đây, đã có hơn 10 người liên tục gọi điện cho anh nhờ anh bán đất đang nắm giữ.

“Thời điểm hiện tại, đa phần các nhà đầu tư đang rao bán đất đều chấp nhận giảm giá từ 10 - 15% so với lúc sốt. Điều này cũng dễ hiểu, bởi mới chỉ có mấy tháng sau khi siết room tín dụng mà đã phải rao bán thì phần lớn là sử dụng đòn bẩy tài chính nên muốn cắt lỗ thoát hàng”, anh Quang nói.

Theo anh Quang, thực tế, thời điểm này khó xác định giá chung của thị trường đang dao động như nào. Bởi, người cần bán gấp sẽ chấp nhận cắt lỗ sâu, người có tiềm lực thì vẫn giữ, trong khi đó, giao dịch không có.

Trước đó, tại thị trường bất động sản Bắc Giang diễn ra liên tiếp nhiều cơn sốt đất, khiến giá tăng chóng mặt. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường này cũng rơi vào vòng xoáy tắc thanh khoản.

“Nhiều người liên hệ tôi cần bán, chấp nhận với mức chi phí hoa hồng cao và giảm giá bán nhưng cũng không khả thi. Thời điểm này, nhưng người đang có tiền mặt đều đứng ngoài chờ giá giảm thật sâu sẽ vào bắt đáy”, anh Huy nói.

Thực tế, nghịch cảnh đã xảy ra với thị trường bất động sản sau cơn sốt, khi nhiều người có đất đang chật vật rao bán, còn những nhà đầu tư có sẵn tài chính lại đang chờ giá giảm sâu để “bắt đáy”.

Theo anh Trần Văn Luận, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, thời điểm hiện tại, nhiều người đang có đất cảm thấy rất đau đầu khi chưa bán được. Tuy nhiên, anh Luận vẫn thường xuyên đi khảo sát giá tại các thị trường vùng ven và tỉnh.

“Bây giờ, nhiều người đang muốn bán, nếu thương thảo được sẽ có cơ hội mua được giá hời. Thực tế, trước kia tôi đã trúng nhiều quả đậm khi mua vào lúc thị trường đi xuống”, anh Luận nói.

Dù vậy, nhà đầu tư này cho rằng, mua vào trong thời điểm này vẫn rất rủi ro, bởi đây mới chỉ là giai đoạn đầu của giai đoạn thị trường đi xuống. Theo đó, nếu muốn “bắt đáy” nhà đầu tư có thể chờ thêm khoảng 6 tháng đến 1 năm nữa, khi tác động của kiểm soát tín dụng đã “ngấm đòn”.

Đồng tình với ý kiến này, anh Hải Đăng, nhà đầu tư tại Hà Nội cho rằng, thời điểm hiện nay khá nhạy cảm để tham gia vào thị trường, nhưng cũng là thời điểm tốt để các nhà đầu tư sẵn tài chính săn hàng giá rẻ.

“Nhiều người hiện nay đang không chịu được áp lực tài chính nữa, trong khi đó, lãi suất ngân hàng đang có xu hướng tăng lên, điều này tạo ra cơ hội cho một số nhà đầu tư có tiềm lực. Tuy nhiên, xuống tiền vào thời điểm nào và khu vực nào nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ”, anh Đăng nói.

Giá có thể giảm vào cuối năm

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân dẫn đến xu hướng giảm giá trên thị trường bất động sản thứ cấp là bởi một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. Mặt khác, áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhà đầu tư sử dụng "đòn bẩy" tài chính.

Trước áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”. 

“Phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm vừa rồi đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp”, ông Nghĩa đưa quan điểm.

Nói về thị trường bất động sản thời gian tới, vị chuyên gia cho rằng, giá có thể giảm khoảng 30% nhưng sẽ không sụp đổ mà sau đó sẽ hồi phục.

“Năm 2008, giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng”, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.